Hier werden Wir  Ihnen alles wissenswertes über Immobilien mitteilen. 

Qualifizierter Alleinauftrag



Was ist ein Qualifizierter Alleinauftrag? Nach dem Allgemeinauftrag und dem Alleinauftrag kommt nun noch der qualifizierte Alleinauftrag, den Sie mit einem Makler schließen können. 

Der Auftrag wird zwischen dem Makler und dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer der Immobilie geschlossen und wir immer individuell ausgehandelt . Oft wird es auch Individualvereinbarung genannt. Hierbei wird der Auftrag an einen einzigen Makler vergeben, der sich um alle Sorgen, Nöte, Belange, Werbung usw. kümmert. Er ist die einzige Ansprechperson, selbst die eigen gefundenen Kaufinteressenten müssen bei diesem Vertrag, an den Makler verwiesen werden. 

Der Vorteil für den Makler ist hier ganz einfach, bei einem Verkauf des Objektes , steht ihm die Provision zu, und das unabhängig davon wie der Käufer die Immobilie gefunden hat. 

Der Vorteil des Verkäufers ist , das er hier die besten Verkaufsstrategien und den höchst möglichen Einsatz um einen potenziellen Käufer zu finden, vom Makler erwarten kann.

Im Gegenzug zum Alleinauftrag, ist der Vertrag des qualifizierten Alleinauftrag , für den Makler erstrebenswert, denn hier ist ihm in jedem Fall die Provision bei Verkauf sicher. Bei dem Alleinauftrag geben die meisten Makler nur fünfzig Prozent, da sie nie sicher sein können, am Ende der Verkäufer zu sein, und auch die Provision einzustreichen. Denn viele „Köche „ verderben den Brei !! Allerdings tun sich die meisten Verkäufer / Eigentümer sehr schwer, diesen Qualifizierten Alleinauftrag zu erteilen, sind Ihnen doch sowohl bei dem Verkauf als auch bei der Provision , die Hände gebunden . Auch kann es vertraglich geregelt sein, das dem Eigentümer untersagt ist Eigengeschäfte vorzunehmen, das bedeutet , das ohne die Einwilligung des Maklers, kein Hauptvertrag abgeschlossen werden kann.


 


Fazit : 

Diese Entscheidung für den Qualifizierten Alleinauftrag, wird meist nur dann vom Verkäufer getroffen wenn bei dem Verkauf, vorhersehbare Schwierigkeiten absehbar sind oder er alleine den Verkauf nicht bewerkstelligen kann. Hier sollte jeder die Individualvereinbarungen gut lesen, und sich sicher sein dass er sämtliche Verhandlungen an den Makler übertragen hat. Bedeutet man muss sich um nichts kümmern aber man kann sich nicht mehr im nach hinein umentscheiden .Sollte man diesem Vertrag wortbrüchig werden , kann es zu Schadenersatz Zahlungen führen für beide Seiten kommen. Sollte man hier eine Vertragslaufzeit von über einem Jahr vereinbaren, spricht man dann vom Vertrauensmakler.


 


Alleinauftrag was bedeutet das?



Der Alleinauftrag auch Makleralleinauftrag ist ein Vertrag im deutschen Makler-recht, der ausschließlich die Vertragsbeziehung zwischen dem Makler und dem Auftraggeber einschließt. Hierbei gibt man nur einem Immobilienmakler den Auftrag das Objekt zu verkaufen. Nur beim qualifizierten allerdings wird der Vertragsabschluss aus Eigeninitiative des Verkäufers ausgeschlossen.Bei einem Alleinauftrag muss der Makler in angemessener Weise für den Verkäufer tätig sein, so dass es auch im nach hinein eruierbar ist. Ist der Makler zu faul und tut das nicht, ist er nach BGB schadensersatzpflichtig. Den Umfang und die dazugehörigen Tätigkeiten, bestimmen die Vertragsparteien im Vertrag. Die Weisungsbefugnis des Maklers ist unabhängig, er ist also kein Handelsvertreter oder Dienstnehmer. Dennoch kann der Verkäufer diverse Tätigkeiten bzw. Zeitangaben mit bestimmten Beträgen verknüpfen, somit erhält der Verkäufer ein Mitspracherecht bei der Umsetzung des Tätig werden. Ein Widerruf des Vertrages einseitig , ist nicht möglich. Seit dem Jahre 1999 bedarf der Alleinauftrag keiner Schriftform mehr. Bei einem Alleinauftrag findet immer eine ausführliche Beratung durch den Makler statt. 



Vergütung des Maklers


Neben dem Provisionsanspruch kann in manchen Fällen eine Aufwandsersatzklausel im Vertrag enthalten sein. Der Vertrag sichert mit der Provisionsicherungsklausel dem Makler, beim Immobilienverkauf im Rahmen der Vertragslaufzeit, einen Anspruch zu. Gibt es diese Klausel nicht , und verletzt der Auftraggeber seine Vertragspflichten, hat der Makler einen Anspruch auf Schadensersatz, diese fällt allerdings in den meisten Fällen geringer aus als die eigentliche erhoffte Provision. Die Vertragsdauer ist unterschiedlich wird aber begrenzt um eine einschränkende Bindung an einen Makler auszugleichen. Bei Grundstücken sind in der Regel sechs-acht Monate normal, ein Hausverkauf hat oft längere, in der Regel um die 12 Monate, nach dieser gesetzten Frist, endet der Alleinauftrag automatisch ohne Kündigung. 




Fazit : 

Hierbei verzichtet der Verkäufer darauf, weitere Makler zu involvieren, allerdings darf er selbst sein Immobilie weiter anbieten. Sollte er diese dann veräußern, erhält der Makler keine Provision. Er bekommt dann eine Aufwandsentschädigung für die Vermarktung und die dabei entstanden Kosten der Immobilie. 





Allgemeinauftrag was bedeutet das?


Da steht er an, der Verkauf seiner Immobilie und man muss eine Entscheidung treffen. Verkaufe ich von /an privat oder benötige ich professionelle Hilfe oder gebe ich den kompletten Verkauf mit Vermarktung in kompetente Hände!

Ein Allgemeinauftrag ist die Möglichkeit , sich nicht an einen bestimmten Makler zu binden, da man sowohl selbst als auch mehre Makler beauftragen kann um höhere Verkaufschancen zu haben. Dennoch verpflichtet es den Makler nicht bindend um den Verkauf intensiv zu werben und sich ins Zeug zu legen, es könnte ja ein anderer Makler oder Verkäufer selbst , dass Objekt verkaufen. Der Auftrag kann schriftlich oder mündlich erfolgen. Im Verkaufsfall muss der Käufer und der Verkäufer die anteilige Courtage bezahlen. Man kann aber auch die Zahlungsverpflichtung auf eine Seite abwälzen. 



Nachteile des Allgemeinauftrages

Ein meist großes Problem stellt beim Allgemeinauftrag die Problematik, die Immobilie wird von verschiedenen Leuten sowohl Eigentümer als auch mehreren Maklern umworben, und führt bei vermeintlichen Käufern zu Verunsicherungen. Man weiß als Käufer meist nicht und oft nicht mal in welcher Höhe wen man bei einem Kauf die Provision zahlen müsste. Oft entscheiden sich dann die Käufer gegen das Objekt und nehmen Abstand.

Das nächste Problem mit diesen recht „losen“ Verträgen ist auch das der Verkäufer sich alle Möglichkeiten und Freiraum frei hält, die Immobilie zu verkaufen. Dieser entstehende Wettbewerb beinhaltet oft , das sich von den verschiedenen Maklern bei der Bewerbung des Objektes , Fehler einschleichen. Da ist schon der Preis des Objektes im Angebot oft gering unterschiedlich. Sollte das einem Interessenten auffallen, wartet dieser solange ab , bis sich die Makler/ Verkäufer gegenseitig unterbieten. Somit ist ein schneller Verkauf meist nicht möglich. 



Fazit:

Der Allgemeinauftrag ist nur dann für den Verkäufer interessant, wenn man keine Not und Eile hat und die Zeit keine Rolle spielt. Man sollte auch nicht von den Maklern übertriebenen Ehrgeiz erwarten, denn oft werden selbst die geringen Bemühungen nicht belohnt, jemand anderes verkauft das Objekt und er erhält keine Provision. In der Praxis lohnt sich das, wenn die Immobilie begehrt ist und relativ schnell losgeschlagen werden kann.


Maklerprovision /Courtage 



Der Lohn des Maklers ist die Courtage / Maklerprovision, die meisten vertreten die Ansicht das die Immobilienmakler zu Hoch bezahlt werden. Wie setzt sich diese Provision zusammen, welche Aufgaben unterliegen dem Makler und was ist letztendlich das Geld was in der Tasche des Maklers landet 

Bei einer erfolgreichen Vermittlung eines Kaufvertrages und bei einem Abschluss eines Mietvertrages, erhält der Makler seinen „Lohn“ die Courtage. Der hier zu zahlende Preis ist nach individuellen Absprachen oder vorher festgelegten Prozentsätzen vom Makler abhängig. In der Regel ist die Courtage 5% des Kaufpreises,bei einer Vermietung, hat der Gesetzgeber die Zahlung von maximal zwei Monatskaltmieten festgelegt. 



Oft denken die meisten das ein Makler sein Geld im Schlafen verdient, das ist aber in den seltensten Fällen so. Oft muss er dafür viel Zeit und Geld investieren , denn die meisten Objekte vermieten / verkaufen sich nicht an einem Tag oder nach einem einzigen Gespräch. ZU aller erst muss der Makler das Objekt begutachten und aufnehmen. Hat er die wichtigsten Punkte zusammen getragen, wird ein aussagekräftiges Exposé erstellt, hier wird zeitgleich auch in seinen Kundenkartei geschaut ob die Suchkriterien des Objektes auf einen vorgemerkten Kunden passen.

Das wäre dann ein großer Glücksfall, da man zwei Kunden eventuell zu seinem Glück verhilft.

Meist aber geht es nach der Erstellung des Exposé in die nächste Phase, Werbung, Präsentationen, Internet etc.), diese Kosten werden von der Courtage abgezogen denn er geht in Vorlage mit diesen. Heißt wenn man die tatsächliche Courtage eines Maklers errechnen möchte, sollte man fairer Weise diese Kosten abziehen. Auch ein Makler muss am Ende des Monates sein Büro, das Gehalt der Mitarbeiter sowie Porto und Stromkosten von der übrig gebliebenen Courtage bezahlen.



Fazit :

Der Beruf des Maklers ist und bleibt ein sehr schwerer Job, man ist oft auch im Einsatz wenn der „Normal Arbeiter“ schon längst Feierabend hat. Hier gibt es keine festen Zeiten , man muss tagtäglich am Ball bleiben! Die für einige zu hoch gesteckte Provision , ist absolut gerechtfertigt und auch logisch errechenbar. Dennoch sollte man sich nicht die Makler suchen die schon von vornherein eine Provision auf den Kaufpreis von 8-10% wollen, denn auch hier gibt es günstigere Makler , die genauso mit Herz und Verstand und ohne Habgier ihre Dienste anbieten. 


 


 


 

Reservierungsvertrag - Für den Verkäufer und Käufer eine Absicherung?


Sie möchten lieber bis zum Notartermin, ruhige Nächte haben , und nicht mit der inneren Unruhe leben, was wenn der Käufer 5 Minuten vorher absagt. Diese Sache können Sie umgehen, denn mit einem Reservierungsvertrag,sind sie wenn es Probleme gibt abgesichert, wichtig ist zentrale Punkte darin festzuhalten. Auch für manchen Käufer ist der Vertrag eine Absicherung an seine Traumimmobilie zu kommen.



Was ist ein Reservierungsvertrag?

Der Vertrag bestätigt Ihnen , das der vermeintliche Käufer, tatsächlich die Absicht eines Kaufes hat. Die Immobilie ist durch diesen so lange reserviert bis zum Kauf. Im Vertrag kann man auch den ausgehandelten Preis . Auch für den Käufer hat das Vertrag den Vorteil das er das Exklusivrecht mit dem ausgehandelten Preis an der Immobilie erwirbt. 



 

Wie lange kann man einen Reservierungsvertrag abschließen?

Eigentlich sind die Vertragszeiten von den beiden Vertragspartnern zu entscheiden, meist wird ein Vertrag abgeschlossen um eventuelle Finanzierungsmöglichkeiten oder die Prüfung des Vertrages durch den Anwalt oder Notar zu vollführen. Die Zeit sollte aber eine Zeit von 6 Monaten nicht überschreiten, der Vertrag erhält auch nur seine Rechtskräftigkeit nach aktueller Rechtslage, wenn die Dauer darin festgelegt wurde. Man muss nicht, sollte aber eine Beurkundung für den Reservierungsvertrag anstreben um im Falle eines Streitfalls , ein juristisch, bestätigtes Werk zu haben. 


Warum ein Reservierungsvertrag? Wen schützt er?

Ein solcher Vertrag kann niemanden schützen, das der Vertrag hunderprozentig zu Stande kommt, denn nur die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages überträgt die Immobilie in das Eigentum des Käufers. Dieser Vertrag schützt soll aber nicht Knebeln! Das heißt die Aufgabe ist es von Ihm sie im Ernstfall zu schützen. Sollte der Vertrag nicht eingehalten werden, greifen die im Reservierungsvertrag ausgehandelten Klauseln, um Schadensansprüche gelten zu machen. Dadurch ist es möglich ohne große finanzielle Einbußen , die Immobilie erneut zu vermitteln.


 


Was kostet ein Reservierungsvertrag?

Erst einmal noch mal , aus diesem Vertrag geht keine Kaufverpflichtung hervor. Wenn sie einen guten Verkäufer haben , verlangt dieser keine Gebühr für die eigentliche Reservierung. Sollte der Vertrag über ein Maklerbüro abgewickelt werden kann es allerdings zu einer Gebühr der Bearbeitung kommen. Ein Reservierungsvertrag wird an Stelle einer Anzahlung als verbindliche Reservierung gewertet. Er greift nur , mit den ausgehandelten Punkten , sollte der Kaufvertrag nicht zu Stande kommen, und das dadurch keine Einbußen entstehen. 


Wichtig - Lassen Sie sich beim Aufsetzten dieses Vertrages von einem Anwalt oder Makler helfen



 

Welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden 

Ein Vermieter kann und muss die Nebenkosten von seinen Mietern erheben, diese muss er im Mietvertrag vorab festlegen. Sollte er dies versäumen, gelten die Nebenkosten, mit der Miete bereits abgegolten. Hierbei ist die Formulierung in zwei Möglichkeiten möglich. Entweder führt er alle Nebenkosten detailliert im Mietvertrag auf oder er verweist auf die gesetzlich festgelegte Betriebskostenverordnung (BetrKV), speziell auf Paragraph 2 der Verordnung. In diesem sind nämlich alle Posten aufgeführt, die als Betriebskosten umlagefähig sind.

In einigen Ausnahmefällen kann der Vermieter die Liste der Nebenkosten verlängern, denn als Faustregel für Nebenkosten gilt es als Regel das sämtliche regelmäßige Kosten, die für den Vermieter anfallen, an die Mieter weitergereicht werden. Sollten im Laufe eines Mietverhältnisses zusätzliche Punkte hinzukommen, können diese nur geltend gemacht werden, wenn es im Mietvertrag geregelt ist Aus diesem Grund sollte der Vermieter eine Formulierung im Mietvertrag wählen, die Spielraum für zusätzliche Nebenkosten lässt.


 

Hier ein Überblick über umlagefähige Nebenkosten und was der Vermieter abrechnen darf.


Die Grundsteuer: diese zählt zu den regelmäßigen Kosten und ist somit umlagefähig.

Abwassergebühr: werden sie als „Entwässerung des Grundstückes genannt, umfasst sie alle damit zusammenhängenden Kosten. 

Aber Achtung es gibt auch die gesplittete Abwassergebühr da in vielen Kommunen die Schmutz und Niederschlagswasser Gebühr getrennt werden. Hierzu gibt es einige Gerichtsurteile, sobald die Kosten zur Beseitigung des Niederschlagswassers mehr als 12 % der Gesamtkosten der Entwässerungsanlage ausmachen wird die Splittung zur Pflicht. Der Vermieter zahlt hier die Gebühr an die Kommune und dies Verbrauchsunabhängig wieviel Frischwasser geliefert wird. Die Niederschlagswassergebühr hängt davon ab ob und wieviel von der Grundstücksfläche versiegelt sind und das Regenwasser nicht absickern kann , heißt stark verdichteter Boden, Gebäude, Fundament. Das heißt für die Betriebskostenabrechnung das auch die gesplittete Abwassergebühr umlagefähig ist, aber eine Verbrauchsabhängige Abrechnung nur bei der Schmutzwassergebühr möglich ist. 

Warme Betriebskosten: hierzu zählen sämtliche Kosten für Heizung und Warmwasser. Es gibt rechtliche Vorgaben wie die Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Gibt es einer zentralen Heizungsanlage müssen mindestens 50 aber höchstens 70 % der gesamten Heizkosten verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt werden. Manche alten Gebäude haben eine Sonderregelung so dass die Heizkosten zu 70% nach Verbrauch umgelegt werden dürfen und den übrigen Teil nach Wohnfläche berechnet werden dürfen. ( $ 7, Absatz HeizkostenV)

Aufzug: Was kaum einer weiß die Kosten für einen Personen- oder Lastenaufzug können auf die Mieter umgelegt werden, denn egal ob genutzt oder nicht, ist der Aufzug im Haus vorhanden. 

Straßenreinigung und Müllabfuhr: sind beide Umlagefähig, da auch diese regelmäßig stattfinden, allerdings darf die Anschaffung der Mülltonnen nicht auf die Mieter umgelegt werden 

Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung: Hierbei gilt ob es im Mietvertrag verankert ist das eine Reinigung des Hauses, Aufzuges, Waschküche von einem Dienstleistungsunternehmen vollzogen wird. Wenn dies der Fall ist, sind diese Kosten auch umlagefähig. Sollten sich mal kleine Plagegeister ins Haus verirren und eine Schädlingsbekämpfung notwendig werden, können auch diese umgelegt werden. 

Gartenpflege: Hierzu zählt nicht nur das Gießen, Rasen mähen, Schneiden und Pflegen der Pflanzen, sondern auch falls eine neue Anschaffung der Bepflanzung notwendig ist. Diese Kosten sind abgedeckt durch die Formulierung –Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung

Beleuchtungskosten: Stromkosten für die Außenbeleuchtung und für die von allen Mietern genutzten Gebäudeteile bspw. Flur, Keller oder Treppenhaus können umgelegt werden. Was nicht dazu zählt ist die Anschaffung von neuen Leuchtmitteln, da diese zu den notwendigen Reparaturen zählt und vom Vermieter getragen werden müssen.

Sach- und Haftpflichtversicherungen: Diese teilen sich auf in die Gebäudeversicherung, Glasversicherung und auch bestimmte Haftpflichtversicherungen. Manche Vermieter beziehen ihren Strom aus einer eigenen Photovoltaikanlage, wenn diese auch durch die Gebäudeversicherung mit abgedeckt ist, darf der Vermieter diese Kosten ebenfalls umlegen. 

Hausmeisterkosten: Hier gilt nicht alle Arbeiten eines Hausmeisters dürfen auf die Mieter umgelegt werden, denn der Austausch einer defekten Gehwegplatte ist eine notwenige Reparatur des Vermieters. Auch Verwaltungsarbeiten des Hausmeisters dürfen nicht mit umgelegt werden das diese zur Verwaltungsarbeit des Vermieters zählen. Aber Ausgaben wie die Kontrolle und Einhaltung der Hausordnung dürfen auf die Abrechnung mit einfließen, auch dann wenn der Hausmeister kein Entgelt bekommt sondern dafür eine Wohnung als Gegenwert im Haus des Vermieters. Hier kann der Gegenwert für seine Arbeit als entsprechende Mietzahlung berechnet werden.

Für den Vermieter lohnt sich der Abschluss zweier Verträge mit dem Hausmeister, das bei der Abrechnung nicht hin und her gerechnet werden muss. Einen Vertrag für die umlagefähigen Tätigkeiten und einen über die nicht umlagefähigen Tätigkeiten. 

Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss: was unter dem Punkt Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitbandnetz steht, umfasst jegliche Form der Empfangseinrichtung 

Waschraum: sind dann umlagefähig wenn es eine gemeinschaftliche Waschküche ist.

Sonstige Betriebskosten: hier kann der Vermieter soweit vertraglich konkret formuliert und festgelegt, die Wartungskosten für Rauchmelder, Dachrinne oder Trinkwasseranalyse umlegen



Welchen Kostenaufwand hat der Vermieter die er selbst tragen muss? 


Instandhaltung und -setzung: Die Pflicht des Vermieters liegt darin die Wohnung und Anlage Instand zu halten. Hierzu zählt bspw. Heizungsreparatur oder auch ein verschlissener Teppich der Bestand des Mietvertrages ist. 

Verwaltungsarbeit: Die Verwaltung und die dazugehörende geleistete Verwaltungsarbeit sind genau wie die Haus-, Mietrechtschutz-, Mietausfallversicherung und Kosten für den Steuerberater nicht umlegbar.


Kosten durch Leerstand ist ein strittiges Thema: Eigentlich muss der Vermieter dieses Risiko selbst tragen, auch bei der Abrechnung der Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche dürfen die Leerstandskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sollte hier eine Berechnung nach Anzahl der Personen ist es fraglich wie die Leerstandskosten zu berücksichtigen sind. Es könnte sonst sein das die leere Wohnung als eine Person zählt, das die Kosten des Leerstands nicht auch die übrigen Mieter umgelegt werden



Fazit : 

Erst sollten die Nebenkosten richtig formuliert im Vertrag aufgeschlüsselt sein, das es nicht zu einem bösen Erwachen bei der Abrechnung kommt. Wichtig hierbei ist das ein Vermieter verpflichtet ist, die Nebenkosten für einen Abrechnungszeitraum von genau einem Jahr vorzulegen. Heißt das eine Abrechnung die sich über 3 Jahre bezieht nicht rechtens ist. Eine kleine Ausnahme gibt es, der Vermieter hat das Recht kleinere Reparaturen und Schönheitsreparaturen bis 75 € auf den Mieter zu übertragen. Größere Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter selbst tragen, allerdings hat er das Recht nach solchen Maßnahmen die Miete entsprechend zu erhöhen. Lesen sie daher den Mietvertrag vor Unterschrift im gesamten durch und lassen Sie diesen notfalls vorab prüfen. 


 

Open House die Neue Variante , schnell Immobilien zu verkaufen??


 

Fakt ist, mit einer Open-House Besichtigung lockt man viele verschiedene Interessenten, recht schnell zum Objekt. Wenn man dies professionell macht, kann ein Makler hierbei nur gewinnen. Durch diese Form der Immobilien Präsentation, macht man das Objekt schnell auf breiter Basis bekannt. Dennoch Achtung, diese Art der Präsentation, bedarf eine sehr gut durchdachte und Umfangreiche Vorbereitung, aber auch eine zeit intensive Nachbearbeitung, das sich ein zeitnaher Erfolg im Verkauf einstellt. 




Wann am Besten Planen?

Günstig hat sich in der Vergangenheit gezeigt ist ein Zeitpunkt etwa drei Wochen nach Auftragsannahme, denn diesen Vorlauf braucht man um ein strategisch aussagekräftiges Exposé zu entwerfen, was wirklich die richtigen Interessenten anlockt. Außerdem ist das Objekt so schon im Internet präsent. SO hat man schon eine gute Vorarbeit geleistet, allerdings reicht das nicht aus. Termine sollte man an einen Tag und zu einer Zeit legen, wo die meisten Interessenten auch die Möglichkeit haben zu kommen, diesen Zeitraum aber begrenzen, Beispiel: 15:00 – 17:00 Uhr. Generell sollte man auch um eine Voranmeldung bitten, um die Besichtigung vernünftig zu planen. 


 Werbung muss vorher sein!

Um die Open – House Besichtigung erfolgreich werden zu lassen , muss man die Werbetrommel kräftig rühren. Verteilen Sie vor allem auch Flyer, und dies in umfangreicher Form, nicht jeder Kaufinteressent, hat Internet. Aber auch im Internet muss man alle möglichen Portale, wie Facebook, Twitter oder Online Zeitungen bewerben. Nützlich haben sich auch die lokalen Zeitungen die am Wochenende verteilt werden , gemacht. Wichtig ist um eine perfekte Präsentation im Event Charakter erscheinen zu lassen, laden sie zu Kaffee und Kuchen oder aber auch zu einem Sektempfang mit kleinen Snacks ein. Um selbst die ganze Aufmerksamkeit den Interessenten widmen zu können, empfiehlt sich eine Hilfe bei der Bewirtung . Das gibt dem ganzen Charme und Charakter und sie unterstreichen hierbei gleich, die unverbindliche Gemütlichkeit bei einer Open- House Besichtigung. Sollte die Nachbarschaft in der Nähe der Immobilie sein, laden sie diese ein, ein guter Nachbar berichtet viele Vorzüge des Ortes und der Umgebung und hilft vielen bei der Entscheidungsfindung. 


 

Planung mit dem Verkäufer

Wichtig ist, treffen sie vorab direkte Absprachen mit dem Verkäufer, die Immobilie sollte sauber und gepflegt erscheinen. Sollte die Immobilie noch bewohnt sein, kann man wenn man vorher direkte Absprachen trifft , ebenfalls eine Open-House Besichtigung durchführen. Nur sollte man hier vorab durch jeden Raum gehen und die zeigenden Details vorher absprechen. Sehr persönliche Gegenstände und Dinge sollten vorab weggeräumt und verschlossen werden. 



Sollte der Verkäufer bei der Präsentation mit anwesend sein, empfiehlt sich eine weitere helfende Hand, die dem Verkäufer alles erklärt und auch seine Fragen beantwortet. Generell ist man hier auf ein zwei helfende Hände angewiesen. 

Ein offenes Bieterverfahren könnte man vor Ort ebenfalls anbieten, das zeigt dem Verkäufer , ob er mit seiner Einschätzung , richtig oder zu hoch lag.


 

Was sollte man noch beachten in der Vorbereitung ?

Jedenfalls sollte man eine Liste führen und die Interessenten mit Telefonnummer eintragen, auch ist es von Vorteil für jeden eine kurzes Exposé inklusive Grundriss vorrätig zu haben. Denn manch einer muss das erlebte erstmals Zuhause „sacken“ lassen, und sich dann anhand des Exposé nochmal vor Augen führen. 

Eine Open-House – Besichtigung sollte man gut von außen erkennen, so das auch spontane Interessenten sich dieser Besichtigung anschließen können. Günstig ist ca. 14 Tage vor der Präsentation, ein sichtbares Schild mit der entsprechenden Ankündigung aufhängen. Dies sollte nicht auf einem Schmierzettel handschriftlich verfasst sein, sondern eher professionell mit Firmenlogo gedruckt werden. 

Sind Sie am Tag der Besichtigung am besten 45 Minuten vor dem Termin da, um alles in Augenschein zu nehmen und sich zu vergewissern das alles vorhanden ist. 

Gehen sie auf die Interessenten zu, nicht bei jedem ist das Flair des Objektes übergeschwappt, aber oftmals entwickeln sich aufgrund von Gesprächen und Sympathie , einige neue Geschäfte.

Für den Verkauf ist es immer gut, wenn mehrere mögliche Käufer zeitgleich da sind, das gibt jemanden der sich in die Immobilie verliebt hat , einen höheren Anreiz schnellstmöglich zuzuschlagen.



Nachbereitung eigentlich nach einer guten Präsentation das wichtigste!

Sie sollten recht zeitnah, ohne aufdringlich zu wirken, alle Interessenten anrufen. Fragen Sie nach Ihrem Eindruck, ob ein Interesse besteht. Sie sollten sich ein Preisgebot von jedem Interessenten notieren, und dafür einen Zeitraum der Nennung festsetzen. 


 


 


 


 


 

Was ist eigentlich -Immobilienverrentung, Leibrente oder  Immobilienrente ??


Was tun, das Alter ist erreicht man lebt in seiner eigenen Immobilie, mit aber geringer Rente aber den stetig steigenden Lebenserhaltungskosten und genau dann kommt auch noch das Problem, die Immobilie benötigt Reparatur und Investitionsbedarf. Aufgrund dieses Problems , denken viele über eine eventuelle Immobilienverrentung nach. Der Vorteil hier ist, das man in gewohnter Umgebung wohnen bleibt aber wieder deutlich mehr Geld in der Tasche hat. Des weiteren besteht die Möglichkeit , altersgerecht umzubauen oder anderweitig sinnvolle Investitionen am Haus zu tätigen.


 

Welche Möglichkeiten gibt es ??

Leibrente – Laut BGB § 759 , ist nach deutschem Recht, eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis, ,meist ist das der Tot des Empfängers, gezahlt wird. Meist wird dies mit einem Verkauf der Immobilie aber der zeitgleichen Absicherung mit Eintragung im Grundbuch auf lebenslanges Wohnrecht voll führt. Als Sicherheit für den Verkäufer wird oft eine Rückabwicklung nach einem gewissen festgelegten Zahlungsverzug des Käufers vereinbart. Oft wird hierbei auch eine Anmerkung getätigt, wo verankert ist im Grundbuch das im Fall dass die Zahlungen nicht mehr getätigt werden, ein sicheres Rücktrittsrecht hat als Verkäufer. Eine Möglichkeit bei der Vereinbarung der Vertragspunkte , wäre eine Kostenfreistellung des Wohnrechtsinhabers, von den Instandhaltungskosten. Als Grundlage für die Berechnung wird der Wert der Immobilie und die noch zu erwarteten Lebensdauer genommen. 


 

Die Grundidee der Leibrente bei der Immobilienverrentung ist ein Immobilienverkauf und die grundbuchlich gesicherte Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts.

Bei der Leibrente werden häufig Vertragsmodalitäten verbrieft die dem Wohnrechtsinhaber frei von Instandhaltungskosten stellen. Als Sicherheit für den Verkäufer kann eine Rückabwicklung nach genau definiertem Zahlungsverzug des Käufers vereinbart werden. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert das Rücktrittsrecht des Verkäufers, für den Fall, dass die Zahlungen nicht mehr fließen. Eine Leibrente sichert dem Verkäufer das gewohnte Umfeld und eine erhöhte Liquidität bis zu seinem Ableben. Dem Käufer gibt es oft die Möglichkeit , günstiger ein Objekt zu erwerben, ohne die Kaufsumme gleich auf den Tisch zu legen.


 

Errechnung wie folgt :

zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente

Wert des lebenslangen Wohnrechts: Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor = Wert des lebenslangen Wohnrechts:

Ermittlung des zu verrentenden Betrags: Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag:



Vorteile und Nachteile der Leibrente

In der eigenen Familie, bietet sich an noch zu Lebzeiten die Immobile an Familienangehörige zum Teil zu schenken , dafür im Gegenzug eine Leibrente zu vereinbaren. Generell sollte man sich vorab gut informieren und einen Fachmann hinzuziehen, der wichtige Fragen beantworten kann. Die Besteuerung der Einkünfte aus einer Leibrente sich steuerlich günstig, das macht einen Vorteil. Man sollte aber genau überlegen ab welchem Alter man diesen Schritt wagt, aus der bisherigen Erkenntnis macht die Leibrente unter 70 keinen Sinn. Der schon genannte Vorteil des Käufers ist das Objekt ohne Bankfinanzierung zu erwerben. 


Zeitrente

Eine Zeitrente ist ähnlich der Leibrente, hier wird allerdings vorab ein genauer Zeitraum tituliert, wie lange der Verkäufer in der Immobilie wohnen bleiben möchte. Oft liegt hier der Zeitraum bei 10- 15Jahren. Diese Form wird gerne dann gewählt, wenn man absehbar nach diesem Zeitraum in einen kleineren Wohnraum oder betreutes Wohnen oder ähnliches zieht. 


 

Vorteile und Nachteile der Zeitrente

Sollte der Verkäufer vor Ablauf des angegebenen Zeitraumes versterben, werden die Zahlungen an die Erben weiter geleistet. Das heißt das für den Verkäufer der Immobilie eine Kalkulationssicherheit besteht. Gerade für jüngere Immobilienverkäufer ergeben sich oft höhere Ertragschancen.


 

Noch eine Möglichkeit im Alter , die Umkehrhypothek und Objektbeleihung

Für diese Art der Möglichkeit, beleihen Immobilienbesitzer ihr Eigenheim bei der Bank, und erhalten hierfür einen Kredit, für den weder Tilgungen noch Zinsen fällig sind. Dieser Kredit wird als Einmalzahlung oder aber auch als monatlichen Rente überwiesen. Der besondere Vorteil hierbei ist, der Immobilienbesitzer kann in seinem Haus weiter leben und zeitgleich seine spärliche Rente aufbessern. Die Bank nimmt im Zuge dessen die Immobilie als Kreditsicherheit und verbrieft eine Grundschuld . Der Besitzer bleibt dennoch Eigentümer der Immobile inklusive lebenslangem Wohnrecht. Erst nachdem Ableben des Immobilienbesitzers, kann die Bank die Immobile verkaufen und somit den Kredit ablösen. Eine Ablösung durch die Angehörigen ist ebenfalls möglich.



Vorteile und Nachteile

Die Umkehrhypothek erfreut sich im Ausland großer Beliebtheit, dort bieten bereits großflächig viele Banken ein durchdachtes Produkt an. In Deutschland hingegen ist das noch ein nicht standardisiertes Produkt , hier bieten nur wenig Banken solch ein Produkt an und wenn oft noch teuer. Der große Vorteil dieser Art der Beleihung ist die steuerfreie Auszahlung. 


 


 


 

Der Wunsch des Eigenheimes und das ohne Eigenkapital?


Diese Frage stellen sich vor allem die Menschen die bislang noch keine Rücklage schaffen konnten, dennoch aber gerne ein Haus hätten. Bei der momentanen Niedrigzinsphase im Jahr 2019 besteht tatsächlich die Möglichkeit ein Haus ohne Eigenkapital zu finanzieren. Das wäre in den vorhergegangenen Jahren aufgrund der Bauzinsen von 5 und 8% bei den meisten Banken nicht annähernd denkbar gewesen. 


 

Aufgrund des Gesetzes in der EU , das Freizügigkeit beim Waren-, Dienstleistungs- und Kapitalverkehr herrscht, hat man höhere Chancen einen günstigen Kredit auf dem globalen Markt zu finden. Zum Beispiel kann man beim Kreditvergleich oft große Unterschiede feststellen. Meist können ausländische Banken die man auf Internetplattformen wie Auxmoney oder Smava findet , e sehr gute Kredite mit wesentlich besseren Konditionen anbieten. Manche Deutsche Banken denen die Kunden fern bleiben bieten mittlerweile , vorausgesetzt natürlich man hat eine gute Bonität, auch Kredite ohne Eigenkapital an. Bei dieser Art von Finanzierung werden meist höhere Summen vergeben, die den Notar , Makler etc. mit abdecken. Momentan ist die Gelegenheit einfach da, die Europäische Zentralbank verbleibt derzeit bei der Nullzinspolitik, aber das kann sich schnell wieder ändern und die Hypothekenzinsen steigen wieder. 


Was sollte man beachten, macht solch ein Kredit für jeden Sinn??

Nun generell muss diese Sache jeder für sich entscheiden, wobei man bedenken sollte das die derzeitige Nullzins Politik eher eine momentane Ausnahmeentscheidung darstellt und sicher nicht ewig währt. Welche Entscheidung man trifft Ansparen und Warten oder längere Zinsbindung, das ist eine heikle Frage und kommt auf die persönliche Situation an. Hat man kein Eigenkapital aber ein gesichertes und gutes Einkommen, sollte man tatsächlich über diese Variante nachdenken. Und dabei eine anfänglich lange Zinsbindung wählen, diese ist zwar sicher teurer aber die Niedrigzinsphase geht sicher irgendwann vorbei. Bitte beachten Sie aber, das die Banken hierbei das fehlende Eigenkapital sich sehr gern mit einem Aufschlag bezahlen lassen und kalkulieren das mit ein. 

Aber Vorsicht! Das Risiko wenn man den Kredit mal nicht tilgen kann ist hoch, man bleibt auf den Schulden ,bei einem Verkauf , sitzen. Da die Kredite ja mit Nebenkosten vergeben werden, die man bei Verkauf nicht an Immobilie haften kann.


 

Fazit

 Sicher derzeit ein Angebot wonach einige schon lange gesucht haben, denn die Ansparung einer höheren Summe nimmt doch einige Zeit , außer bei Erbschaft, in Kauf. Wer nicht lange warten will oder schon sein Traumhaus gefunden hat, aber noch nicht das Eigenkapital angespart , wird hier , mit diesem Kredit Angebot , sicher schnell glücklich. Informieren Sie sich auf den verschiedenen Internet Plattformen und machen vorab immer den Kreditvergleich bevor sie sich entscheiden. 


Kredit für die Sanierung des Hauses?


 Um eine Immobilie für viele Jahre instant zu halten , sollte man dies in regelmäßigen Abständen Modernisieren und Sanieren. Dieser Prozess dient der Werterhaltung und eventuell der Wertsteigerung vor allem, für die nachfolgenden Generationen.

 Oft ist das mit einem recht hohen Betrag nur zu bewerkstelligen, somit ist man oft gezwungen, eine Bank zu involvieren. Mittlerweile gibt es hier eine größere Auswahl an Förderkrediten oder Modernisierungskredite. Zum Beispiel den KfW 151 Förderkredit, der sich für Umbaumaßnahmen sehr gut eignet. Hierbei ist nur zu beachten, das dieser nur bis maximal 50.000 € bzw. wenn man das Haus so saniert das es ein KfW Effizienzhaus wird bis 100,000€ beschränkt. Eine weitere Möglichkeit ist sicher ein regulärer Kredit einer Privatbank, was bei einer Komplettsanierung oft der einzige Weg ist. 


Was bedeutet ein Modernisierungskredit?

Diese Art des Kredits ist zweckgebunden für den Immobilieneigentümer. Die ausgezahlte Summe ist ausschließlich für die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten, und wird vertraglich festgesetzt. Aufgrund der Festsetzung, ist der Zinssatz oft geringer als bei einem herkömmlichen Ratenkredit. Für Mieter ist dieser Modernisierungskredit nicht anzufordern, da sie als Mieter keine Berechtigung haben, bauliche Maßnahmen, die Veränderungen beinhalten durchzuführen. 


Sollte man eine Höhere Kreditsumme benötigen, kommen oft die Banken und forden einen Eigenkapitalanteil, dieser liegt bei 20-30%. In wenigen Fällen kann die Bank auch einen Grundschuldeintrag durchführen, der leider auch nicht umsonst ist. Allerdings kann dieser Eintrag in einigen Fällen zur Verminderung des Zinssatz führen. Sicher muss man da die Angebote studieren, die für einen in Frage kommen. 


Worauf sollte man bei einem Modernisierungsdarlehen geachtet werden?


Sicher sollte man zu aller erst einen Sanierungsplan erstellen , um die Kosten einzugrenzen und aus zu loten. Dies ist wichtig um nicht mehr Kredit als nötig aufzunehmen. Zum anderen geben Banken oft nur dann einen Kredit , wenn die belaufenden Kosten , plausibel erklärt wurden. Um vorab einen Eindruck zu erlangen, kann man die Kreditrechner im Internet involvieren um eine mögliche Rate zu erhalten. Wie bei jedem anderen Kredit , gilt, desto länger die Laufzeit , desto höher die Zinsen. Der Bundesgerichtshof entschied im Jahre 2014 , das keine Bearbeitungsgebühren mehr für den Kredit mit aufgeschlagen werden dürfen, was zwar keine große Summe macht, aber immer hin eine kleine Erleichterung ist. Man sollte allerdings den Kredit richtig aussuchen, nicht nur der Zinssatz und die Laufzeit sind wichtig, sondern auch ob die Möglichkeit einer Sondertilgung besteht . Hierzu empfiehlt es sich wirklich viele Angebote einzuholen . 



Für was kann der Modernisierungskredit verwendet werden?


Dies hält der Paragraph 555b im BGB fest. Im groben kann man sagen , zählen sämtliche Maßnahmen dazu die:


1. Dazu dienen, neuen Wohnraum zu erschaffen

2. Den Wert der Immobilie dadurch steigern

3. Wasserverbrauch reduzieren

4. Die Qualität, nachhaltig des Wohnraumes steigern

5. Den Energieverbrauch senken



Fazit

Also kann man zusammenfassend sagen , Modernisieren und Sanierungsmaßnahmen , die den Wert der Immobilie nachhaltig steigern und die Umwelt schützen durch das sparen an Wasser und Energie. Wenn man es richtig anpackt, und ein gutes Konzept und die passende Finanzierung findet, hat man so mehrere Dinge auf einmal erledigt.