Verkauf-Kauf-Erbe -Vermietung

Hier stehen wichtige Themen beschrieben die mit Kaufen, Verkaufen, Erben oder Vermietung zu tun haben aber auch mit Krediten etc.

Das rollende Haus – Tiny House


Der Traum vom Zweitheim liegt mit den neuen Rollenden Häusern nicht mehr in weiter Ferne, geringerer Aufwand, geringeres Budget, Flexibilität, sind nicht nur Wünsche , sondern hier beim Tiny Haus Tatsache. Alles kommt nun ins „Rollen“ mit den neuen Tiny Häusern. Eine eigene Gestaltung ist hierbei genauso möglich, wie bei jedem anderen Haus. Aber es gibt den großen Vorteil, man behält sich seine Flexibilität . Der Traum vom Zweitwohnsitz, Feriendomizil, Büro oder Geschäftsraum usw. , wir können Ihnen dazu verhelfen. Selbst wenn man sich aufgrund der noch nicht gut planbaren beruflichen Veränderung, inbegriffen eines Wohnortswechsel, sicher ist, diese Art des Eigenheimes, kann man auch ohne einen „festen“ Plan für das Leben, umsetzen. Auch für Kapitalanlagen als Ferienobjekt oder zur Miete bieten sich diese neue Art von Häusern an. Ein Leben fernab des Stresses. Auto ran , fertig und los.



Das von uns angebotene rollende Haus, ist ein kleines aber nahezu perfekt ausgestattetes Haus in Kleinformat. Jegliche Versorgungsleitungen wie Wasser, Strom und Abwasser sind enthalten. Es verfügt über eine Straßenzulassung und kann an ein Auto mit einer zulässigen Anhängerlast von 3,5 t einfach gehangen werden . Die nötigen Unterlagen für eine Baugenehmigung bringt es gleich mit. Eine interessante Investition, da es steuerlich für 8 Jahre Abschreibungsmöglichkeiten gibt. Auch eine Einnahme über Vermietung als Ferienobjekt, Geschäftsbüro oder Gartenhaus sind möglich. Da es so gut fahrbar ist , könnten Sie theoretisch überall parken und wohnen , selbst auf den kleinsten Grundstücken . 



Ein Komplett ausgestattetes Haus , wartet auf Sie. Qualitativ hochwertig eingerichtet. Sas gesamte Inventar ist gut durchdacht und wohnlich. Die Integrierte Möblierung bietet viel Raum und ist platz orientiert. Dusche, Küche,Wohnbereich und das sogar schon in der Standard Ausführung. Extras die dieses schon bestehende Angebot noch individueller machen , sind zusätzlich dazu kaufbar.



Der Preis in der Grundversion liegt inkl. MwSt. bei 49.000,00 EUR 


Gerne können Sie das Grundstück besichtigen und sich einen ersten Eindruck verschaffen. Ein rollendes Tiny House ist derzeit nicht als Alleinwohnsitz gestattet. In der jetzigen Zeit denke ich aber das hierbei Lösungen gefunden werden um dies zu ermöglichen. 



Ansprechpartner:

Melanie Boese-Czekala

freiberufliche Objektbesichtiger und

Immobilienberaterin



Bückchener Str. 7 


15913 Märkische Heide



Mail: immobilienbesichtigung@gmail.com

Web: www.Imconug.de







UST.-IdNr. : DE328510881


Das sollten Sie , für eine erfolgreiche Besichtigung wissen 


Da ist es dann soweit, man hat sich entschlossen seine Immobilie zu verkaufen. Interessenten stehen förmlich Schlange, da die Nachfrage einfach derzeit enorm ist. Aber eine Massenbesichtigung, schreckt oft die richtigen Leute einfach ab. Deswegen kann man einiges tun, um dies besser vorzubereiten und die wirklich echten Interessenten einzuladen, und die Immobilientouristen auszusortieren. 


 

Welche Fragen sind schon am Telefon wichtig?

Durch das vorab telefonieren , kann man schon schnell sehen , wer es wirklich ernst meint.Eine wichtige Frage die sie stellen sollten , ist ob die Finanzierung steht , bzw. die Bank eine positive Voranfrage bestätigt hat. Hat wer tatsächlich Interesse, antwortet er ohne zu zögern. Versuchen sie im Gespräch heraus zu finden, welche Dinge für den potenziellen Käufer an einer Immobilie wichtig sind, hier kann man schon oft sagen , das die gerade angebotene Immobilie, nichts für den Interessent ist. 



Vorbereitung zur Besichtigung

Ein gepflegter Zustand der Immobilie, bringt natürlich eher einen Käufer, als eine heruntergekommene. Der Innen – und Außenbereich sollten, je nach Möglichkeit, schön hergerichtet sein. Ein bisschen Dekoration, die eher nicht persönlicher Art ist. Stellen sie einen schönen Jahreszeitlichen Strauß auf den Terrassentisch. Eine schön eingedeckter Tisch mit Blumen , peppt die Küche auf. Frisch gekochter Kaffee oder ein Kuchen im Ofen, riechen lecker und geben ein Wohlfühlgefühl. Sollte in einem Zimmer , der Anstrich nicht mehr gut aussehen, sollten sie diesen Überstreichen. 



Die Besichtigung planen

Hat man am Telefon , seine potenziellen Käufer herausgefunden, plant man den Termin . Am besten fängt man mit einer kleinen Besonderheit in den Räumen an, und spart sich das große Highlight für den Schluss auf. Man sagt ja , der erste Eindruck zählt, der letzte bleibt im Gedächtnis. Achten sie auf Ihre Kunden, meist zeigt einem das Gegenüber , was es noch sehen möchte. Räumen Sie Wertgegenstände weg, persönliche Fotos, Wertsachen sollten am Tag der Besichtigung , weggeräumt sein. Denken sie dran, sie lassen letztlich Leute in ihr Zuhause, welche Sie nicht kennen. Vorsicht ist besser als das böse Erwachen!



Seien sie bei Mängeln ehrlich

Eine offene Kommunikation, ist wichtig. Ein Kauf ist eine Entscheidung für das Leben. Sollte die Immobilie einen Schimmelbefall oder feuchte Wände haben , nehmen sie das nicht auf die leichte Schulter und verschweigen es. Seien sie ehrlich, auch nach einem Kauf, könne sie in Regress genommen werden. 



Nehmen Sie sich Zeit

Bereiten Sie voran den Besichtigungen , die wichtigsten Unterlagen vor:

  • Grundrisse
  • Lageplan 
  • Energieausweis
  • Sanierungsmaßnahmen der letzten Jahre
  • Exposé
  • Nebenkostenabrechnungen



Sie als derzeitiger Eigentümer könne am besten die Immobilie beschreiben und durch erzählen und Zeit nehmen , die wichtigsten Fragen schnell und zufriedenstellend beantworten. Haben Sie selbst nicht in der Immobilie gelebt, sollten sie den Verkauf einem Profi überlassen, denn ein nicht überzeugter Verkäufer bringt eher keine guten Geschäfte. Lassen sie den Interessenten Zeit, die Immobilie selbst zu erkunden, jeder Mensch hat andere Anforderungen an sein Zuhause.


 


 


Jetzt Kaufen oder noch Warten, was bringt das Jahr 2020?? Immobilienboom??


Gute Frage aber schwer zu beantworten, sicher hellsehen kann man nicht , aber der bisherige Markt lässt vermuten, das der Hype dieses Jahr noch anhält. Die Immobilienpreise werden auch dieses Jahr nicht sinken, die Wirtschaftlichen Bedingungen sind dieses Jahr noch spürbar und halten den Markt preislich oben. Heißt auch das Jahr 2020 wird für den vermeintlichen Immobilienkäufer wieder ein teures Jahr. In den meisten Großstädten wurde im vergangenen Jahr rund 7,5 % mehr für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bezahlt. Generell ist ein Anstieg der Immobilienpreise vor allem in den größeren Städten enorm , man kann von einer Steigung von 4,8 %- 7,8 % sprechen.



Warum wird es dieses Jahr also auch wieder ein Boom der Immobilienpreise?


Die Bevölkerungszahl nimmt stetig zu, der Wohnraum ist knapp. Das schöne Sprichwort „Die Nachfrage, bestimmt den Preis“ ist hier also absolut zutreffend. Diese Prognose wurde auch von Universitäten erfasst, großes Problem sind die vielen Singlehaushalte , und der größere Wohnflächenbedarf der einzelnen Menschen. 


Ein weiterer Punkt ist das Baukindergeld und zeitgleich absolute niedrige Zinsen. Was für den Eine das Leid zum Beispiel für Sparer, ist für den anderen zum Beispiel dem Immobilienkäufer sein Profit , und das in erster Linie bei denen die Finanzieren. 



Auch die Konjunkturaussichten im Jahr 2020 sind scheinbar nicht sehr schlecht, wächst das BIP ( Bruttoinlandsprodukt) zwar nur um wenige 0,9 %, wird aber dennoch kein Konjunktureinbruch erwartet. Die Bauindustrie und auch die Immobilienbranche können in diesem Jahr eigentlich ohne große Bauschmerzen starten. 


Auch für Käufer interessant, ist der Kauf der älteren Objekt, da es ja dieses Jahr auch hierfür noch eine weitere Fördermöglichkeit im Rahmen der Sanierung gibt. 


 


Fazit


Immobilienkauf aber bitte mit Vorsicht, sicher nicht ganz abwegig auch in diesem Jahr über einen Kauf nach zu denken, vor allem für Finanzierer , aufgrund der niedrigen Zinsen. Aber verschaffen sie sich bei der Verbraucherzentrale die zumindest für die meisten Städte eine Zusammenfassung Kaufpreis Mietpreis aus dem Jahr 2018 hat , zu aller erst einen Überblick und lassen sich nicht von den Verkäufern / Vermietern für dumm verkaufen. Recherchieren sie den örtlichen Markt vor dem Kauf.


 

Der Lebenszyklus einer Immobilie


Was versteht man unter einem Lebenszyklus einer Immobilie? Der Lebenszyklus wird in 4 Hauptphasen unterteilt .



1. Planung

2.Realisierung

3. Nutzung

4.Verwertung



Doch was beinhalten diese 4 Hauptphasen, im folgenden folgt eine kurze Erklärung dazu . 



Planungsphase


Der erste Punkt ist die Planung, sie beginnt mit dem Willen zu bauen, es müssen erst einmal die Bauordnungs - und baurechtlichen sowie die technische Realisierbarkeit geprüft werden. Auch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung die aus der Vorprüfung der Marktentwicklung des Mikro und Makrostandortes und der Nachfrage - Potenzialanalyse und somit auch die Finanzierungsmöglichkeit des geplanten Projektes. Bei einigen problembehaftetet Immobilien Projekten fällt erst später , die wirtschaftliche Schwäche auf, die meist auf eine Mangelhafte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, zurückzuführen sind. 



Realisierungsphase


Sobald die Baugenehmigung erteilt wurde , beginnt die Realisierungsphase. Jetzt werden die nötigen Bauleistungen ausgeschrieben und vergeben. Einsparen kann man hier bei einem professionellen Baumanagement, die Ersparnisse sind oft erheblich vor allem bei den Herstellungskosten. Auch bei den Bewirtschaftungskosten der zukünftigen Immobilie, kann man verbrauchsabhängige Größen mit einplanen, zum Beispiel die Energieeffizienz.



Nutzungsphase


Diese Phase ist im Prinzip der Kern des gesamten Lebenszyklus, und es ist der eigentliche Bestimmungszweck. Grundsätzlich plant man heutzutage beim Bau einer Immobilie nur noch 12-24 Monate ein. Das heißt das meist bis zum Beginn der Nuzungsphase gerade einmal ca. 25% der gesamten Lebens- Zykluskosten der Immobilie investiert sind. 



 Verwertungsphase

 Nach dem Ende der Verwertungsphase beginnt im Anschluss die Verwertungsphase. Diese kann in zwei mögliche Optionen unterteilt werden. Man kann erstens das Objekt abreissen, wobei das schon recht preisintensiv ist wenn man sich die Kosten der Beräumung und den Abriss an sich betrachtet. Die zweite Möglichkeit ist eine Revitalisierung, das heißt das Objekt zu Sanieren oder teilsanieren, um eine weitere Nutzung zu ermöglichen. 


 


 


Kündigung wegen Eigenbedarf



Nun ist es soweit die vermietete,gekaufte Kapitalanlage soll zum eigenen Wohnraum werden. Was muss man hierzu beachten, was geht und was nicht??



Was ist zu beachten wenn Sie dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?


Als erstes, bitte beachten Sie die rechtlichen Vorgaben! Eine Eigenbedarfskündigung ist nur möglich, wenn Sie den Wohnraum für sich, Ihre Familie oder Haushaltsangehörigen benötigen. Hierbei sollte es aus triftigen und nachvollziehbaren Gründen sein, die sie auch angeben müssen. Ein Beispiel hierfür wäre Tot des Partners, Trennung vom Ehepartner, Verkehrsgünstigere Lage zum eigenen Arbeitsplatz, Verkleinerung aufgrund des Alters, gesundheitliche Aspekte, Aufnahme eines Familienmitgliedes aufgrund der Pflege zuhause oder aber auch Familienzuwachs. Eine nötige Kündigung, sollte nachvollziehbar sein.


 

Im BGB regelt der § 573 die Kündigung durch den Vermieter wie folgt:

„(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…)

aber auch , der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder (…)“


 

Wichtig!

Die Angabe der Gründe sollte richtig sein. Eine Kündigung um den vermeintlichen Verkaufspreis in die Höhe zu treiben ist nicht rechtens! Auch wenn der Kaufpreis dann minimiert ist, allerdings sollte man den Mietern mitteilen das es bei dem Mietverhältnis dann zu Änderungen kommen kann. Auch eine Kündigung, um die aktuellen Mieter loszuwerden ist nicht rechtens. Sollte der Mieter diesen Verdacht haben, muss dieser Beweise erbringen um die Kündigung vielleicht rückgängig zu machen. 


 

Wie sollte die Eigenbedarfskündigung aussehen??


Im Internet findet man auf verschiedenen Seiten, schon vorgefertigte Vordrucke, die es einem leichter machen. Wichtig ist das die Eigenbedarfskündigung, in schriftlicher Form und schriftlich zugestellt werden muss.Am besten mit einem Einschreiben mit Rückschein. In der Kündigung müssen die persönlichen Gründe, dargelegt werden, die den Eigenbedarf begründen. Sollten sich diese Gründe im Verlauf ändern , müssen Sie dies dem Mieter mitteilen. Sollte es für beide Seiten in Ordnung sein , kann das Mietverhältnis, dann einfach fortgesetzt werden. 



Welche Kündigungsfristen gibt es?


Der § 573 im BGB regelt diese wie folgt!

„(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

 


Hat der Mieter ein Widerspruchsrecht??


Ja auch hier kann es zu einem Kampf kommen, erachtet der Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses als unzumutbar, kann er dieser widersprechen. Diese gibt es meist, wenn die Kündigung , eine besondere Härte für den Mieter bedeuten würde, Beispiel wäre Krankheit, Schwangerschaft, Lebensmittelpunkt bei Schulkindern u.s.w.



Fazit : 

Ja das Kündigen wegen Eigenbedarfs kann unter Umständen ein langer Kampf werden. Ohne triftige Gründe, können Sie diese Forderung aber überhaupt nicht geltend machen. Sprechen Sie vorab mit einem Anwalt, um sich sicher zu sein und auch keine Fehler zu machen. Denn Mieter besitzen auch Rechte.

 



 


Vererben oder verschenken????

Schenken oder Vererben? So retten Sie Ihr Haus vor der Steuer.


 

Wenn Immobilien den Eigentümer wechseln, bittet der Staat kräftig zur Kasse. Manchmal ist es deshalb günstiger, das Haus schon vorher zu übertragen. Bis 2020 werden Immobilien im Wert von einer Billion Euro vererbt. Jeder Deutsche habe statistisch gesehen eine Chance von 65 Prozent darauf, dass er langfristig erben wird.

Das eigene Haus ist für viele Menschen ein Lebenstraum, den sie auch über den eigenen Tod hinaus Erhalten wissen wollen: als Wohnraum für den Partner, die Kinder oder Enkel.Die Erben sollen sich darüber freuen – und diese Freude soll möglichst nicht durch Steueransprüche des Staates geschmälert werden.

Doch was ist der günstigere Weg? Vererben oder zu Lebzeiten verschenken?


 

Hier einige Szenarien.


Schenkung zwischen Ehegatten

Die Regel: Schenken ist günstiger als vererben. Schenkt ein Ehepartner oder der Partner in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft dem anderen sein Eigenheim, verlangt das Finanzamt keine Steuern - egal wie wertvoll das Haus ist.

Zusätzlicher Vorteil: Im Erbfall muss der Ehepartner noch zehn Jahre im Haus leben, bevor er es erbschaft-steuerfrei verkaufen kann. Bei einer Schenkung darf die Immobilie dagegen theoretisch sofort veräußert werden – steuerfrei.

Beispiel: Ein Eigenheim hat einen Verkehrswert von 800.000 Euro. Schenkt der Mann seiner Frau das Haus zu Lebzeiten, bleibt alles steuerfrei. Stirbt er und erbt seine Frau das Haus, muss sie mindestens zehn weitere Jahre darin wohnen.



Schenken in Etappen

Eine Immobilie kann auch in Etappen verschenkt werden. So können – und dürfen - die Freibeträge gleich mehrfach ausgenutzt werden. Der Abstand zwischen den Schenkungen muss zehn Jahre betragen. Deshalb muss ein solches Vorgehen gut geplant werden.



Der Schenker wird zum Pflegefall

Zum Zeitpunkt der Schenkung war noch alles gut, aber später wird der Schenker zum Pflegefall und kann die Heimkosten nicht aufbringen. Was dann?

Zunächst springt der Sozialhilfeträger ein. Der holt sich das Geld von den Kindern zurück. Können auch diese nicht zahlen, darf das Amt die Schenkung rückgängig machen – allerdings nur, wenn diese noch keine zehn Jahre zurückliegt. Wichtig: Vereinbart der Schenker Nießbrauchrecht, kann das Sozialamt nur die möglichen Mieteinnahmen aus dem Haus verlangen.


 

Verschenken und weiter nutzen

Das Haus verschenken ohne ausziehen zu müssen? Das nennt man Nießbrauch. Dieser beinhaltet nicht nur das bloße Wohnrecht, sondern auch das Recht, die Immobilie an Dritte zu vermieten. Was genau vereinbart wird, sollte ein Übergabevertrag regeln.

Großer Vorteil: Der Nießbrauch sichert den Schenker auf Lebzeiten ab – selbst dann, wenn der Beschenkte in finanzielle Nöte gerät. Denn das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen.


 

Enterben

Ein drastischer Fall, der leider immer häufiger vorkommt. Nahen Angehörigen stehen in Deutschland jedoch Pflichtteile zu, die ihnen nicht genommen werden dürfen. Ausnahme: Sie haben schon mehr als zehn Jahre vor dem Todesfall eine Schenkung erhalten. Geht es dabei jedoch um eine Immobilie, für die sich der Erblasser ein Nießbrauchsrecht hat einräumen lassen, zählt das Haus bei der Berechnung des Pflichtteils wieder mit.



Eine Generation überspringen

Soll das Haus in der Familie bleiben und auf keine Fall Verfügungsmasse in einem Erb- oder Scheidungsstreit werden, können es die Großeltern auch zu Lebzeiten an die Enkel verschenken. Das spart einen Steuerfall (Vererben von den Eltern auf die Kinder). Auch in diesem Fall sollten die Großeltern ihr Wohnrecht über Nießbrauch absichern.

Der entscheidende Vorteil hierbei ist, dass nur einmal Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfällt.

Diese Freibeträge gelten für Erbschaften und Schenkungen (in Euro)

Steuerklasse I:

Ehegatten, eingetragene Lebenspartner: 500.000 €

Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Kinder verstorbener Kinder: 400.000 €

Enkel und Stiefenkel: 200.000 €

Urenkel: 100.000 €

Eltern, Groß- und Urgroßeltern: 100.000 €


Steuerklasse II

Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder und – Eltern, Stiefeltern, geschiedene Ehegatten, Partner einer Lebensgemeinschaft: 20.000 €

Steuerklasse II

Alle anderen (auch Onkel, Tanten, Lebensgefährten) 20.000

Beispiel: Oma schenkt das Haus nur zu drei Fünfteln ihrer Tochter, so dass diese unter dem Freibetrag bleibt.

Die verbleibenden zwei Fünftel bekommt ihr Enkel. Auch er bleibt unter seinem Freibetrag, damit ist die Schenkung steuerfrei.

Vererbt die Mutter später ihren Anteil an den Sohn weiter, ist auch dieser Fall steuerfrei, da erneut ein Freibetrag von 400.000 Euro gilt.

 Gesamtsteuerlast: null!


Erbschaft, Steuern und Freibeträge was ist wichtig?



Sehr oft bedeutet ein geerbtes Haus erst einmal sehr viel Schriftkrieg mit dem Finanzamt. Man hat eine Meldepflicht nach der Erbschaft von nur 3 Monaten. Andernfalls, bei Nicht Meldung, könnte man Ihnen Steuerhinterziehung vorwerfen. Und Achtung die Finanzbehörde kann auch noch viele Jahre später, bis zu 7 Jahre nach dem Erbe, von Ihnen die Erbschaftssteuer einfordern. Sämtliche Erbschaften unterliegen in Deutschland nämlich dem Gesetzesbuch der Steuerpflicht.



Oft ist bei einem Erbfall nicht klar, wer die tatsächlichen Erben sind, hierfür setzt man dann Nachlasspfleger ein bis diese ausfindig gemacht werden können. In manchen Fällen, kann es passieren, dass dieser das Grundstück verkauft, um die noch bestehenden Darlehen zu bedienen. Hier ist die Frage, dürfen die Erben die Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank in den meisten Fällen verlangt, vom Wert des Erbes abziehen?? Es gab im Finanzgericht Münster hierzu ein Urteil, das mit „Ja“ beantwortet wurde. In wie weit das in allen Fällen greift, hängt sicher vom Fall ab.



Der Wert der Erbschaft, meist üblicherweise der Verkehrswert, gibt die Höhe der Erbschaftssteuer an. Hierbei sind allerdings nach dem Verwandtschaftsgrad und der sich daraus ergebenden Steuerklasse, einige Unterschiede zu beachten. In einigen Fällen können gewisse Nachlassverbindlichkeiten, allerdings trifft es nur die Nachlassverbindlichkeiten die zu Lebzeiten schon entstanden sind, die Bemessungsgrundlage und teils die Steuern verringern.


In den meisten Fällen sieht das Gericht, die Vorfälligkeitsentschädigung, als Nachlassverbindlichkeit an. Aus diesem Grund, um den Nachlass der Erben zu sichern, ändern die Kosten der vorzeitigen Darlehensablösung bei Verkauf, auch die Bemessungsgrundlage der Erbschaftssteuer.


 Achtung: Dies trifft nicht immer zu, oft sind die Voraussetzungen, die Erbschaftssteuer so zu mindern nicht gegeben. Sollte aber bei Ihnen der Fall bestehen dass die Nachlasssicherung einen Verkauf der geerbten Immobilie notwendig macht, sollten Sie zumindest versuchen, diese steuerlich geltend zu machen.


Stehen mir je nach Verwandtschaftsgrad Freibeträge zu??

Aber als Erbe steht Ihnen ein Freibetrag zu, das heißt erst auf die Summer die nach dem Abzug des Freibetrags übrig bleibt müssen Sie die Erbschaftssteuer zahlen. Dieser wird aus dem Verwandtschaftsgrad und der sich daraus ergebenden Steuerklasse berechnet.



Verwandtschaftsgrad Freibetrag Steuerklasse

Die Freibeträge staffeln sich wie folgt:


  • Ehegatten, eingetragene Lebenspartner : Freibetrag – 500.000,00 €
  • Kinder, Stiefkind : Freibetrag – 400.000,00 €
  • Enkel : Freibetrag – 200.000,00 €
  • Eltern, Großeltern : Freibetrag – 100.000,00 €
  • Weitere Erben : Freibetrag – 20.000,00 € 


Steuerklassen

Steuerklasse I:     Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern

Erbschaft nach Abzug:

  • Bis 75.000,00 € : 7 %: 
  • Bis 300.000,00 € : 11 %
  • Bis 600.000,00 € : 15 %
  • Bis 6.000.000,00€ : 19 %
  • Bis 13.000.000,00 € : 23 %
  • Bis 26.000.000,00 € : 27 %
  • Ab 26.000.000,00 € : 30 %


 

Steuerklasse II:     Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten

Erbschaft nach Abzug: 

  • Bis 75.000,00 € : 15 %: 
  • Bis 300.000,00 € : 20 %
  • Bis 600.000,00 € : 25 %
  • Bis 6.000.000,00€ : 30 %
  • Bis 13.000.000,00 € : 35 %
  • Bis 26.000.000,00 € : 40 %
  • Ab 26.000.000,00 € : 43 %



Steuerklasse III: alle weiteren Erben

Erbschaft nach Abzug: 

  • Bis 75.000,00 € : 30 %: 
  • Bis 300.000,00 € : 30 %
  • Bis 600.000,00 € : 30 %
  • Bis 6.000.000,00€ : 30 %
  • Bis 13.000.000,00 € : 50 %
  • Bis 26.000.000,00 € : 50 %
  • Ab 26.000.000,00 € : 50 %



Fazit: 

Hier sollte man wirklich sich Hilfe holen, denn es geht um einiges. Bevor man später der „gelackmeierte“ ist, informieren Sie sich. Und melden sich nach Erbschaft in der Frist des Amtes, um nicht noch mehr zusätzliche Kosten zu produzieren oder im schlimmsten Fall, straffällig zu werden. 


Die deutsche Variante "Walking for Euros" 



Heutzutage muss man schauen , das man überhaupt noch Angebote findet, die man sich überhaupt noch leisten kann. Unserer heutiger Blog widmet sich einer Alternative, wo man gute Immobilien Deals findet. Dieses Verfahren ist aus den USA bekannt, ist aber auch umsetzbar in Deutschland.


Man muss neue Wege gehen, als die meisten um Erfolg zu haben. Mit viel Engagement, Kreativität und dem nötigen Biss. Viele günstige Immobilien befinden sich meist „off-market“, das heißt diese erscheinen nicht bei den gängigen Immobilien Portalen. Hier kommt die „Driving for Dollars Methode ins Spiel. Das einzige was man dafür benötigt ist Zeit, Köpfchen, Augen aufhalten und ein wenig Detektiv Arbeit. 



Was und wie funktioniert die Methode?

Eigentlich eine ganz einfache, man ist mit dem Auto, zu Fuß oder den öffentlichen Verkehrsmitteln unterwegs und sieht beim vorbei fahren/ laufen , offensichtlich leer stehende , teils verkommene Häuser. Sie notieren sich Straße und Nummer und anschließend kommt die etwas zähflüssige Arbeit, man recherchiert den Eigentümer. Hat man das Glück und diesen gefunden, sucht man den Kontakt und bietet an das Haus zu kaufen, was dem jetzigen Eigentümer scheinbar eher mehr Stress verursacht als Nutzen. Das es jemanden gibt der sich nicht mehr um das besagte Objekt kümmert, hat meist verschiedene Gründe. Meist sind die Eigentümer zu alt zur Bewirtschaftung des Objektes, oder sind weggezogen, oder das Haus gehörte den Eltern, recht häufig gehört so ein Objekt einer Erb-Gemeinschaft, die nicht wissen und sich uneinig sind , was aus dem Haus werden soll, manche haben auch nicht die nötige Geduld und Zeit sich darum zu kümmern. Letztlich kann dein Angebot das Haus zu kaufen auf sehr viel wohl wollen stoßen, meist sind die Eigentümer dankbar, das sich jemand für so ein altes Objekt überhaupt interessiert und froh es los zu sein. Aber Achtung, man sollte versuchen solch ein Objekt möglichst günstig einzukaufen um es dann entsprechend wieder in Stand setzen zu können. Was man dann damit macht, bleibt jedem selbst überlassen, entweder vermietet man oder verkauft es oder man zieht selbst ein. 


Mach dich auf die Suche !


Beispiele für ein solches Objekt , wonach muss man Ausschau halten?


Unansehnlicher Garten, meist überwuchert mit hohem Rasen
Im Vergleich zur Nachbarbebauung, heruntergekommen
Keine Dekoration in den Fenstern, oder vertrocknete Blumen, Staub und Schmutz
Fehlende Gardinen , und Briefkasten manchmal auch fehlender Name an der Klingel
Die Haustür steht offen bzw. ist offensichtlich defekt, ebenso manche Scheiben
Auch eine kaputte Fassade kann ein Zeichen sein
Ein Kaputter gestürzter Zaun.


Die Frage , wie findet man den Eigentümer raus??

Sollte ein solches Objekt ein Mehrfamilienhaus sein, und teils noch bewohnt, kann man die Mieter befragen nach dem Eigentümer. Achtung seien Sie feinfühlig in der Befragung und erklären den Sachverhalt. Manchmal hat man auch Glück, und im Flurbereich , hängt ein Aushang zur Hausverwaltung, diesen könnte man versuchen zu kontaktieren um die Anschrift des Eigentümers heraus zu finden. Vielleicht hat der Eigentümer auch einen eigenen Briefkasten, dort könnte man sein Anliegen per Brief mitteilen. Hier sind wirklich verschiedene weitere Möglichkeiten möglich, auch das Anrufen der jetzigen Mieter , wäre eine von diesen. Eine weitere denke aber nach dem neuen Datenschutzgesetzes, eher eine wahrscheinlich schwierige, versuchen Sie es beim Grundbuchamt, dem Bauamt der Stadt, verkünden Sie das sie eine verwahrloste Immobilie kaufen möchten um die Stadt in gepflegtem Bild darzustellen. Manches mal hat man da vielleicht eine kleine Hoffnung auf Informationen. Manche Ämter haben Listen , welche Immobilien ein schwarzes Schaf sind. Oder man klingelt bei den Nachbarbebauungen und fragt nach . Und ganz selten hilft der Zufall und „Vitamin B“, in Form von Bekannten. 

Die Frage was machen wenn man diese Immobilie wirklich erwerben kann?

Nun das ist denke ich tatsächlich unterschiedlich, manche vermitteln das Objekt gleich mit einer Provision, manche Sanieren sich das Objekt und verkaufen es dann weiter mit einem höheren Preis, für dieses Alternative muss man allerdings genügend finanzielle Möglichkeiten haben oder eine gute Bank, die auch die Sanierungskosten in den Kredit mit einpflegt. Auch könnte man mit ein wenig Eigenleistung, erstmals das erste Erscheinungsbild wieder etwas erneuern, und somit auch Geld sparen. Den Garten wieder etwas auf Vordermann bringen, Müll beseitigen, den Eingang wieder freundlich gestalten, all das kostet meist nur Engagement und Zeit und sicher auch Schweiß, wertet die Immobilie aber sichtlich auf.


 

Fazit :

 Oft lohnt sich ein Kauf, auch bei erhöhten Sanierungsbedarf, denn die Kaufpreise sind meist gering. Selbst wenn viel am Objekt gemacht werden muss, spart man meist noch. Einige die diese Form der Immobilien Suche anwenden, haben jetzt schon Gewinn, denn die meisten Objekte stehen in guter Lage, wo der Kauf- und Mietpreis schnell die Auslagen wieder einfängt und sogar mit Gewinn. 


 



Der Wunsch des Eigenheimes und das ohne Eigenkapital?



Diese Frage stellen sich vor allem die Menschen die bislang noch keine Rücklage schaffen konnten, dennoch aber gerne ein Haus hätten. Bei der momentanen Niedrigzinsphase im Jahr 2019 besteht tatsächlich die Möglichkeit ein Haus ohne Eigenkapital zu finanzieren. Das wäre in den vorhergegangenen Jahren aufgrund der Bauzinsen von 5 und 8% bei den meisten Banken nicht annähernd denkbar gewesen. 



Aufgrund des Gesetzes in der EU , das Freizügigkeit beim Waren-, Dienstleistungs- und Kapitalverkehr herrscht, hat man höhere Chancen einen günstigen Kredit auf dem globalen Markt zu finden. Zum Beispiel kann man beim Kreditvergleich oft große Unterschiede feststellen. Meist können ausländische Banken die man auf Internetplattformen wie Auxmoney oder Smava findet , e sehr gute Kredite mit wesentlich besseren Konditionen anbieten. Manche Deutsche Banken denen die Kunden fern bleiben bieten mittlerweile , vorausgesetzt natürlich man hat eine gute Bonität, auch Kredite ohne Eigenkapital an. Bei dieser Art von Finanzierung werden meist höhere Summen vergeben, die den Notar , Makler etc. mit abdecken. Momentan ist die Gelegenheit einfach da, die Europäische Zentralbank verbleibt derzeit bei der Nullzinspolitik, aber das kann sich schnell wieder ändern und die Hypothekenzinsen steigen wieder. 



Was sollte man beachten, macht solch ein Kredit für jeden Sinn??

Nun generell muss diese Sache jeder für sich entscheiden, wobei man bedenken sollte das die derzeitige Nullzins Politik eher eine momentane Ausnahmeentscheidung darstellt und sicher nicht ewig währt. Welche Entscheidung man trifft Ansparen und Warten oder längere Zinsbindung, das ist eine heikle Frage und kommt auf die persönliche Situation an. Hat man kein Eigenkapital aber ein gesichertes und gutes Einkommen, sollte man tatsächlich über diese Variante nachdenken. Und dabei eine anfänglich lange Zinsbindung wählen, diese ist zwar sicher teurer aber die Niedrigzinsphase geht sicher irgendwann vorbei. Bitte beachten Sie aber, das die Banken hierbei das fehlende Eigenkapital sich sehr gern mit einem Aufschlag bezahlen lassen und kalkulieren das mit ein. 

Aber Vorsicht! Das Risiko wenn man den Kredit mal nicht tilgen kann ist hoch, man bleibt auf den Schulden ,bei einem Verkauf , sitzen. Da die Kredite ja mit Nebenkosten vergeben werden, die man bei Verkauf nicht an Immobilie haften kann.


 

Fazit:

Sicher derzeit ein Angebot wonach einige schon lange gesucht haben, denn die Ansparung einer höheren Summe nimmt doch einige Zeit , außer bei Erbschaft, in Kauf. Wer nicht lange warten will oder schon sein Traumhaus gefunden hat, aber noch nicht das Eigenkapital angespart , wird hier , mit diesem Kredit Angebot , sicher schnell glücklich. Informieren Sie sich auf den verschiedenen Internet Plattformen und machen vorab immer den Kreditvergleich bevor sie sich entscheiden. 


Vorfälligkeitszinsen - Was bedeutet das im Einzelnen?

Die Vorfälligkeitszinsen, sind immer dann vom Kreditnehmer zu zahlen, wenn er vorzeitig aus dem Darlehensvertrag entlassen werden möchte. Es ist eine gesetzlich definierte Vorfälligkeitsentschädigung um der Bank den Zinsschaden in der Höhe zu ersetzen den sie durch eine vorzeitige Auflösung eines Vertrages erleidet.

Muss man Vorfälligkeitszinsen zahlen?? 

Nun ja hier könnte man sagen, eine Hand, wäscht die andere. Der Kunde profitierte vorerst von der langen Vertragslaufzeit und die Bank hat dafür Kosten umgelegt, die Ihr durch das vorzeitige Beenden, eine Einbuße darstellen. In der laufenden Zinsfestschreibungszeit. Der Vertrag muss zunächst einmal eine Wahlmöglichkeit anbieten, die im Rahmen der Vorfälligkeitszinsen liegen. Die Bank kalkuliert ja in der Zinsfestschreibungszeit, die in der Regel 10- 15 Jahre sind, mit den entsprechenden Zinseinkünften. Ganz ähnlich liegt der Fall, wenn die Bank den Kredit selbst kündigt, dort trete dann anstelle der Vorfälligkeitszinsen ein Schadenersatzanspruch an diese Stelle, der aber ähnliche Berechnungen hat. Dies geht aber nur dann wenn der Kunde seine Vertraglichen Pflichten verletzt, beziehungsweise generell nur aus einem wichtigen Grund mit Begründung. 

 Achtung es kann sich auch um eine Kapitalanlage o.ä. handeln, die langfristig mit einem Festzins abgeschlossen wurde, es betrifft nicht nur Baufinanzierungen.

Um den Betrag zu errechnen, den die Bank als Vorfälligkeitsentschädigung erhält, gibt es zwei Methoden:

Die Aktiv-Aktiv-Methode

Bei dieser Methode setzt es sich wie folgt zusammen der Schaden des Darlehensgebers wird aus dem Zinsmargenschaden (bedeutet: entgangener Gewinn) und einem eventuell eingetretenen Zinsverschlechterungsschaden zusammen gezählt. Das ist die Grundlage für die Berechnung der Aktiv-Aktiv-Methode. Der Darlehensgeber vergleicht bei einer früheren Ablösung die entgangenen Zinserträge mit denen die bei einem Ersatzdarlehen anfallen würden. Sollten die erwartenden Zinsen bei dem Ersatzdarlehen niedriger sein, hat der Darlehensgeber das Recht einen Zinsverschlechterungssschaden einzufordern. Bei der Berechnung wird von der Differenz zwischen dem vereinbarten Darlehenszins und dem Refinanzierungszins der Bank ausgegangen. Als Vertragszins wird hierbei nicht der Effektivzins sondern der Normalzins herangezogen. Diese Methode ist die bevorzugte Methode und noch dazu die günstigere für den Kunden, und findet die meiste Anwendung bei den Kreditinstituten.



Aktiv-Passiv-Methode

Bei dieser Methode ist die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, vergleicht die Bank den im Darlehensvertrag vereinbarten Zahlungsstrom, u.a. Zins, Tilgung, Restschuld mit den Renditen, die sich bei einer erneuten Festlegung des Betrages ergeben würden. Diese Differenz dieser Beträge legt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung fest. Hierfür wird auch die Wiederanlagerendite von Hypotheken-Pfandbriefen mit einbezogen.

Die Differenz dieser Beträge ergibt dann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Für die Berechnung sind, nach Entscheidung des BGH vom 30.11.2004 (XI ZR 285/03), die Wiederanlagerenditen von Hypotheken-Pfandbriefen heranzuziehen. Die entstehende Differenz zwischen dem Vertragszins, den die Bank bei einer Fortsetzung des Darlehensvertrages erhalten würde, und dazu die Rendite bei einer gleich lang laufenden Wiederanlage werden hier zur Summe X.

Bei beiden Methoden wird der Betrag noch um die eingesparten Verwaltungskosten und um die Risikoprämie gekürzt.


 

Grundlagen des Gesetzgebers

Auch der Gesetzgeber sieht zunächst keine Verpflichtung der Bank vor Ablauf der vereinbarten Zinsfestschreibungszeit das besicherte Darlehen vorzeitig zurück zu nehmen. Das bedeutet bei Abschluss geht die Bank ein Risiko ein, und tritt in Schuld, die Bank hat die Zinsen bereits refinanziert oder kalkuliert als Einkünfte. Ein Kreditnehmer muss also einen Antrag stellen um vorzeitig den Kredit zu tilgen. Oft gibt es allerdings Streit, über die Höhe der Vorfälligkeitszinsen.

In verschiedenen Zivilverfahren hat der Bundesgerichtshof (höchstes deutsches Gericht), in Bezug auf die Vorfälligkeitszinsen geurteilt. Im Einzelfall muss die Bank einer Rücknahme zustimmen das betrifft Beispielsweise einen geplanten Hausverkauf und auch einige andere Einzelfälle.

Das BGB regelt in § 490 Abs. 2S.3, das der Kreditgeber einen durch Kündigung entstehenden Zinsausfallschaden gelten machen kann. Das bedeutet im Einzelnen sollte der festgeschriebene Zinssatz über dem aktuell möglichen Zinssatz des Ersatzgeschäftes liegen, muss die Bank aber denselben Zinsaufschlag anwenden. Es dürfen also keine Erhöhungen von der Bank zu Lasten des Kreditnehmers entstehen. 

In manchen Fällen wird über einen Folgekredit finanziert, hierfür gelten dann gleich zwei Punkte die man beachten muss, es ergeben sich nämlich eine Zinsdifferenz und ein Zinsmargenschaden, aufgrund der Restlaufzeit. Die meisten Zivilgerichte rechnen mit einer Netto-Zinsmarge von ca. 0,500 % diese sind bereits um den Verwaltungsaufwand bereinigt. 



Fazit 


Augen auf beim Kredit, denn hier gibt es schon Unterschiede, man beachte auch das je dichter das Ende der Zinsbindung liegt, desto höher fällt die Entschädigung aus!! Ein schwieriges Thema , womit man sich aber auch wenn es einen dann nicht trifft, vorher Informieren sollte.