Was ist Abschreibung? Wer ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, muss bei der  Berechnung der Rendite auch die Abschreibung der Immobilie im Blick. In der Steuererklärung kann man die Anschaffungs- und die Herstellungskosten geltend machen und so die Steuerlast minimieren. Wann ist der Zeitpunkt um eine Immobilie abzuschreiben? Im Laufe der Zeit und aufgrund der Abnutzung, verliert eine Immobilie Ihren Wert. Aufgrund dessen, hat der Vermieter einer Immobilie, die Möglichkeit, die Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Jahr3e verteilt abzusetzen. Generell gibt es diverse Unterschiede in der Abschreibung je nach Art der Immobilie. 
Absetzung für Abnutzung kurz AfA genannt, gibt es unter verschiedenen Punkten: 

·         AfA für Neubauten 
·         AfA für Denkmalimmobilien 
·         AfA für Altbauten 
·         AfA für neu geschaffenen Wohnraum 
·         AfA für Modernisierungsmaßnahmen 
 
AFA Neubau 

Für den Neubau kann der Bauherr die Kosten im Rahmen der Neubau-AFA linear mit einem Satz von zwei Prozent über 50 Jahre abschreiben. 

AFA Altbauten 

Auch für die Altbauten sind AFA Möglichkeiten vorgesehen. Als Untergrenze hat der Gesetzgeber das Jahr 1925 gesetzt. Für Gebäude, die vor diesem Jahr errichtet wurden, gelten ein Abschreibungszeitraum von 40 Jahren und ein Satz von zweieinhalb Prozent. Anders für Immobilien, die nach 1925 erbaut wurden, da  sieht der Gesetzgeber zwei Prozent AfA für 50 Jahre vor. 

AFA Denkmalschutz 

Für Immobilien die unter Denkmalschutz stehen, gelten hohe Steuervorteile, da oftmals die Erneuerung schon viel Einsatz und Bürokratie in sich hat, ist jeder Eigentümer dankbar über den Steuervorteil. Neben der regulären AfA für Altbauten können  Modernisierungskosten  über acht Jahre mit jährlich neun Prozent und danach vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Aber auch hier gibt es eine Ausnahme, Denkmalimmobilien die in der Eigennutzung stehen dürfen über 10 Jahre jeweils nur 9 Prozent von den Sanierungskosten abschreiben. In diesem Fall gilt die lineare AFA für Vermieter nicht. 

AFA für neu geschaffenen 
 
Unter neu geschaffenen Wohnraum versteht man einen Neubau oder einen Dachausbau. Hier kann der Eigentümer zusätzlich zur Neubau AFA, vier Jahre lang jährlich bi8s zu 5 Prozent der Anschaffungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Grundsätzlich gilt hier eine Obergrenze von 2000 Euro pro Quadratmeter. 
 
Doch welche Kosten können Immobilieneigentümer im Rahmen der Abschreibung steuerlich geltend machen? Die relevanten Kosten  für die Abschreibung setzen sich nach den Regelungen des EStG §7 wie folgt zusammen: 
 

•  Kaufpreis 
•  Kaufnebenkosten  – z.B.  Grunderwerbsteuer , Notarkosten und Maklerkosten 
•  Herstellungskosten (alle Kosten, die dazu dienen, die Immobilie bewohnbar zu  

        machen) 

•  Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der ersten     drei Jahre nach Kauf (maximal 15 Prozent der Anschaffungskosten) 

 
Als wichtig zu betrachten ist das die Abschreibung der Immobilie sich nur auf den Kostenanteil für das Gebäude bezieht, das Grundstück wird nicht einbezogen. Das heißt, sie können also nicht einfach den  Kaufpreis  ansetzen, sondern müssen den Grundstücksanteil herausrechnen 
 
Abschreibung einer geschenkten oder geerbten Immobilie? 
Grundsätzlich gelten hier die gleichen steuerlichen Vorteile wie bei einer gekauften Immobilie. Man führt die Abschreibung fort wie bisher. 

Die Maklercourtage ist das Honorar,  welches ein Immobilienmakler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrages oder aber auch für die Vermittlung eines solchen Vertrages erhält. 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden, bevor ein Provisionsanspruch besteht? 

Vereinbarung eines Maklervertrags 

Für die Vereinbarung und das Zustandekommen eines Maklervertrages ist seit dem 23.12.2020 die Textform notwendig. Das bedeutet es wird eine Bestätigung des Auftrages per Mail oder ähnlichen Kommunikationsmöglichkeiten benötigt. Eine reine Anberaumung eines Beurkundungstermins beim Notar sind nicht ausreichend. 

Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit 

Der Nachweismakler benennt nur einen Interessenten für den Vertragsabschluss. Wichtig ist das es dem Kunden ermöglicht wird, durch die Tätigkeit des Maklers, in konkrete Vertragsverhandlungen einzutreten. Hierbei muss der Makler dem Kunden nicht nur die Anschrift des Objektes mitteilen sondern auch den Namen und die Anschrift des Vertragspartners mitteilen. Hierbei gibt es zwei Ausnahmen. Die Adresse des Verkäufers stimmt mit der Objekt Adresse überein oder dem Interessenten ist die Benennung des Verkäufers vorerst nicht wichtig. Auch wenn für den Interessenten die Benennung des Verkäufers vorläufig keine Rolle spielt, er daraufhin aber einen Kaufvertrag ohne weitere Beteiligung des Maklers abschließt, dann kann der Makler seine Provision geltend machen und der Käufer kann sich nicht mehr auf die Unvollständigkeit des Nachweises berufen. 

Die Vermittlungstätigkeit, hierbei muss der Makler in irgendeiner Form auf die Vertragsparteien eingewirkt haben. Welche Tätigkeit der Makler für eine Vermittlungstätigkeit ausgeführt haben muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Wichtig hierbei ist das aufgrund Der Maklertätigkeit ein Abschluss des Kaufvertrags zustande kommt. 

Zustandekommen eines Kauf- oder Mietvertrages
 

Die Maklercourtage ist erfolgsorientiert, kommt es zu keinem Kauf- oder Mietvertrag ist keine Provision zu zahlen. Alleine der Abschluss unseres Vertrages ist hier entscheidend. Hierbei ist wichtig dass die Maklertätigkeit zum Erfolg führte. 

Welche Kosten kommen bei der  Maklerprovision auf einen zu? 

Die Höhe der Maklercourtage ist frei vereinbar. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Eine Orientierungshilfe bieten die in dem jeweiligen Bundesland bestehenden Regelungen. Ein Verhandlungsspielraum kann sich aus Sicht des Verkäufers dann ergeben, wenn die Immobilie schnell zu verkaufen oder nur schwierig zu verkaufen ist. Grundsätzlich wird die  Courtage dann als fällig betitelt, wenn der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist. Bei dem  privaten Erwerb von Immobilien muss jedoch seit dem 23.12.2020  die Maklerprovision zum gleichen Anteil von beiden Parteien getragen werden. Grundsätzlich kann der Auftraggeber des Maklers auch freiwillig einen höheren Anteil übernehmen. Aber auf die 2. Partei dürfen immer maximal 50% der gesamten Provision übertragen werden. 

 
Der Einheitswert, ist die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer. Was ist der Unterschied zum Verkehrswert und welche Kritik gibt es beim Einheitswert? Der Einheitswert eines Hauses oder auch Grundstückes, dient den Finanzämtern als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Gewerbesteuer und der Grundsteuer. Auch der Fiskus benutzt die Bemessungsgrundlage zur steuerlichen Bewertung. Laut BewG ( Bewertungsgesetz ) dienen zur Zeit noch die Stichtage 1.1.1935 in den neuen Bundesländern und der 1.1.1964 in den alten Bundesländern. Die Wertung betrifft sämtliche gewerbliche, private aber auch Land- und Forstwirtschaftliche Immobilien und Grundstücke.
 
Der Einheitswert wird vom Finanzamt ermittelt und zwar von dem zuständigen Finanzamt in dem das Grundstück liegt. 
 
Er kann nach 2 Methoden berechnet werden, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. 
 
Um zum Beispiel den Einheitswert einer Mietimmobilie, eines Ein-oder Zweifamilienhauses zu ermitteln, nutzt man den Ertragswert. Hier wird die Wertfeststellung auf der Grundlage des Jahresrohertrages (Netto-Kaltmiete der Immobilie) bemessen. Sollte kein Jahresrohertrag vorliegen, nutzt man das Sachwertverfahren zur Orientierung und Bewertung des Grundbesitzes. Aufgrund einiger Faktoren werden die Wertverhältnisse auf die jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkte 1964 oder 1935 heruntergerechnet. Auch die Wertmindernde oder werterhöhende Faktoren wie die Lage oder Bauweise werden zu Ermittlung mit herangezogen. Sollte es sich um ein unbebautes Grundstück handeln, nimmt man nur den Bodenrichtwert zur Feststellung des Einheitswertes. 
 
Mit dem Erhalt des Einheitswertbescheides bekommt man die Information vom Finanzamt über den Wert des Grundstückes oder der Immobilie. Dies ist die Festsetzung des Wertes, der der späteren Steuerfestsetzung dient.
 
Sollten sich die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie ändern, stellt das Finanzamt das bis zu dem Zeitpunkt festgelegten Einheitswert dem neuen Eigentümer an Hand der Zurechnungsfortschreibung fest. Den neuen Einheitswert teilt sie ihm per Einheitswertbescheid mit, dies dauert meist circa 1 Jahr. Achtung ändert dich der Eigentümer durch Erbschaft oder Schenkung, erfährt das Finanzamt nicht sofort die Änderung im Grundbuch in diesem Fall dauert die Zustellung des Bescheides oft länger.  Auch sollte man wissen, dass man als Eigentümer die Möglichkeit hat einen Widerspruch gegen den Einheitswertbescheid einzulegen. 
 
 
Welchen  Unterschied  gibt es zwischen Einheitswert und Verkehrswert?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, den das Grundstück voraussichtlich am Markt erzielen wird. Dieser Wert gilt als Grundlage um den Angebotspreis festzulegen.
 
Der Einheitswert hingegen, dient der Berechnung verschiedener Steuern. Die Werte hier sollten meist nach den ersten sechs Jahren angepasst um Veränderungen zu berücksichtigen. Bislang wurde dies allerdings nicht umgesetzt, einzig in den alten Bundesländern gab es eine einmalige Anpassung zum 1.1.1964. Aufgrund dessen liegt der Einheitswert immer deutlich unter dem Verkehrswert einer Immobilie und spiegelt leider nur die veralteten Marktverhältnisse wieder. Denn die Werte der Grundstücke und Immobilien sind deutlich gestiegen. Hier hat man nur bei der Änderung der wirtschaftlichen Einheiten zum Beispiel bei Teilung eines Grundstückes, das die Nachfeststellung durch das Finanzamt vorgenommen wird, diese nutzen die neu festgelegte Bemessungsgrundlage.
 
 
 

 
Ein eher selten genannter Begriff, vielen ist dieser nicht bekannt. Also was ist die Grunddienstbarkeit? Mit der Grunddienstbarkeit, räumt der Eigentümer eines Grundstückes, dem Eigentümer eines anderen Grundstückes bestimmte Rechte am eigenen Grundstück ein. Das BGB regelt in § 1018 die Grunddienstbarkeit. Das Grundstück bei dem das Recht eingeräumt wird, bezeichnet man als „ dienendes Grundstück“, das Grundstück dem das Recht zusteht bezeichnet man als „herrschendes Grundstück“. Die Grunddienstbarkeit wird erst mit der Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks rechtswirksam. Selbst bei einem Eigentümerwechsel bleibt dieses Recht bestehen.
 
Viele Grunddienstbarkeiten kommen bei Hinterliegergrundstücken  zum Tragen. Es gibt verschiedene Arten der Grunddienstbarkeiten, einige sind zum Beispiel:
 
Das Wegerecht, hier darf der Nachbar über ein Grundstück gehen oder fahren , um zu seinem Grundstück zu kommen.

Das Leitungsrecht, bei dieser Art, darf das „dienende Grundstück“ zur Verlegung von Strom , Wasser oder anderer benötigten Leitungen genutzt werden.

Die Bebauungsbeschränkung, diese bedeutet das man nur bis zu einer gewissen beschlossenen Geschosshöhe bauen darf, um die Sicht des Nachbarn nicht einzuschränken.

Das Überbaurecht, gestattet dem Nachbarn, einen Teil seines Hauses über das Nachbargrundstück ragen zu lassen. 
 

Besteht denn ein Recht auf die Grunddienstbarkeit? 

Sollte ein Grundstück so gelegen sein, dass es nur über ein anderes Grundstück zu erreichen ist, gibt es das Notwegerecht. Kurz heißt das, der Eigentümer des vorderliegenden Grundstücks ist verpflichtet, den Nachbarn und auch dessen Besucher, passieren zu lassen.  Hier muss man sagen das auch wenn es ein Wegerecht gibt, es nicht gestattet ist ohne Grund hin und herzufahren. Auch sieht das BGB vor, das man sich gemeinsam und die Instandhaltung des Weges kümmert. In mancherlei Fällen vereinbart man ein Nutzungsendgeld, schon im Vorfeld.  Wichtig ist, der Weg muss frei passierbar sein, und keine absichtlichen Hindernisse enthalten. Handelt es sich um ein Leitungsrecht und es tritt eine Beschädigung der Leitung auf dem dienenden Grundstück ein, ist der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zur Beseitigung verpflichtet. 
Was ist der Unterschied zwischen der Grunddienstbarkeit und dem Nießbaurecht? 
Das kann man kurz und knapp beantworten. Bei der Grunddienstbarkeit wird ein bestimmtes Recht an einem Grundstück eingeräumt. Das Nießbrauchrecht steht einer einzelnen Person zu, dieses beinhaltet oftmals einen bestimmten Nutzen aus einem Grundstück zu ziehen oder dieses in einem bestimmten Rahmen zu bewohnen. 
 

Kann die Grunddienstbarkeit beendet werden? 

Dies ist nur mit der Zustimmung des Eigentümers des “herrschenden Grundstücks“ möglich. In einigen Fällen, kommt es zu einer auflösenden oder befristeten Bedingung, wo das Recht automatisch erlischt. Auch wichtig, sollte es durch eine bauliche Veränderung kommen, so dass die bestehende Dienstbarkeit nicht mehr notwendig ist, erlischt die Grunddienstbarkeit auch. 
 
 
 
 

 

Mittlerweile gibt es ja viele Dinge von denen die meisten noch nicht gehört haben. Eine davon ist sicher die Immobilienrente. Was ist das und was bedeutet sie? Eine Immobilienrente dient der Aufstockung der Leibrente und ist eine besondere Form des Immobilienverkaufs. Die Immobilie wird gegen eine Rentenzahlung ausgezahlt. Anders als die klassische Form des Immobilienverkaufes, ist die Immobilienverrentung eine, die Möglichkeit das Haus zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Denn die Immobilienrente ermöglicht dem Verkauf aber man behält das Wohnrecht mietfrei. Die Immobilie wird in Form von Raten – Rentenzahlung verkauft. Man kann die Form der Raten auf monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder als Einmalzahlung vereinbaren. 

Kann denn jeder diese Immobilienrente bekommen? 

Nein, eine Grundvoraussetzung für die Immobilienrente, ist eine bereits abgezahlte Immobilie. Außerdem muss der Immobilieneigentümer mindestens 60 Jahre alt sein. 
Wie hoch die Immobilienrente ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen der Verkehrswert der Immobilie und auch das Alter des Verkäufers, spielen eine Rolle. Da der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht hat, wird dies von dem Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Die Höhe der Immobilienrente ist somit recht variabel, je  nach Immobilie und Eigentümer. Grob kann man von einem durchschnittlichen Betrag von fünfhundert bis eintausend Euro ausgehen. 

In den meisten Fällen kommen private Käufer, gewerbliche Käufer oder aber auch Stiftungen für die Immobilienrente auf. Sollten sich Privatpersonen dafür entscheiden, handelt es sich meistens um Familienangehörige der Rentner. Gewerbliche Käufer sind bei der Immobilienverrentung eher selten, es gibt aber hierfür einige Anbieter. Oft sind dies Finanzinstitute. Sollte eine Stiftung die Immobilienrente übernehme, nennt man dies Zustiftrente, durch die Stiftung kommen Eigentümer häufig eher sozialen Engagements nach. 

 
Für wen lohnt sich eine Immobilienrente? 

Die Immobilienrente unterstützt die Senioren, die geringe Ersparnisse besitzen oder deren gesetzliche Rente nicht die Instandhaltung der Immobilie gewährleistet. 

 
Ist eine Immobilienrente steuerpflichtig? 

Ja auch auf eine Immobilienrente fallen Steuern an, allerdings wird bei der lebenslangen Leibrente nur der Ertragsanteil besteuert. Zeitrenten sind vollständig steuerpflichtig. Je nach Nutzung der letzten Jahre, kann auch eine Spekulationssteuer hinzukommen. 

Die Immobilie als Kapitalanlage, in Zeiten von niedrigen Darlehnszinsen und mit der Sicht auf lukrative Rendite, lockt es doch eine Immobilie als Geldanlage zu kaufen. Viele Anleger investieren derzeit in „Betongeld“, indem sie sich zum Beispiel eine Pflegeimmobilie kaufen. Welche Form einer langfristigen Kapitalbindung gewählt wird, hängt von der Risikobereitschaft aber auch von der Höhe der Investition ab. 

Welche Anlageimmobilien gibt es? 

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten auf dem Immobilienmarkt, um in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren. Es gibt die direkte und die indirekte Investition. 

Unter der indirekten Investition laufen beispielsweise die Anlage in offene und geschlossene Immobilienfonds, Immobilienaktien und Crowdfunding. Diese versprechen meist eine höhere Rendite als direkte Investitionen, gehen aber mit einem gewissen Risiko einher. 

Bei den direkten Investitionen, handelt es sich um den konkreten Kauf einer Immobilie, beispielsweise der Kauf einer Eigentumswohnung, eine Gewerbeimmobilie, ein Studentenappartement, ein Mehrfamilienhaus, eine Pflegeimmobilie usw. 

Pflegeimmobilie was ist das? 

Diese Bezeichnung definiert, Wohneinheiten in Pflege, Senioren-oder Wohnheimen sowie Wohnungen die als „Betreutes Wohnen“ geführt werden. Besitzt man eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage,  profitiert man von der Mietrendite.  Eine sehr beliebte Art der Anlage. 

Welche Kapitalanlage sich für jeden einzelnen eignet, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Als erster Faktor ist sicher das Budget, dieses spielt eine wesentliche Rolle bei der Auswahl. Für „Neueinsteiger „ in der Kapitalanlage, empfehlen die meisten als Einstieg eine Eigentumswohnung. Hier müssen Sie beim Kauf darauf achten, dass Sie sich für eine gute Lage und gute Hausverwaltung interessieren. So geht man kein Vermietungsrisiko ein und die Hausverwaltung kümmert sich um die Immobilie. Auch eine Studentenwohnung ist ein guter Einstieg, da diese sich sehr gut vermieten lassen. Achten Sie hier nur darauf, dass der Standort gute Anbindungen zu den Unis hat. 

Die Pflegeimmobilie ist auch für einen Neueinsteiger geeignet, da man sich auch hier nicht stark einbringen muss, diese Immobilien haben oftmals einen langfristigen Betreiber. 

Wenn Sie Wert auf Steuervorteile legen, sind Denkmalimmobilien eine gute Wahl. Denn die Immobilien mit  Denkmalschutz  locken mit erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten. 

Hat man sich für eine bestimmte Immobilie für die Kapitalanlage entschieden, sollte man sich trotzdem Zeit nehmen. Suchen sie Ihre Immobilie in Ruge und achten sie auf die Lage, gibt es in der Region einen hohen Leerstand, wie ist die Mietpreisentwicklung bzw. die Entwicklung des Immobilienwerts in der Region, wie sieht die Mietstruktur in der Gegend aus, wie ist der Zustand der Immobilie, muss die Immobilie modernisiert werden, ist der Preis angemessen (Verkehrswert)? Diese Fragen sollte man mit einbeziehen, denn nichts ist schlimmer als wenn die Kapitalanlage leer steht nach dem Erwerb. 

M –wie Mietvertrag 

Ein Eigentümer stellt den Wohnraum einem Mieter zur Verfügung. Bei einem Mietvertrag handelt es sich um ein gegenseitiges Rechtsgeschäft, dieses dient der Überlassung der gemieteten Sache (Wohnung, Haus).Der Mieter darf dann gegen Bezahlung einziehen, das kann befristet oder unbefristet sein. Hier gibt es einige wichtige Punkte, der Mieter sowie der Vermieter müssen sich an das BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) §535 Mietrecht halten. 

Welche Arten von Mietverträgen gibt es? 

Auch wenn man es kaum glauben mag, es gibt sechs verschiedene Arten von Mietverträgen. Diese werde ich hier beschreiben. 

Unbefristeter Mietvertrag 

Hier sind die schriftlich festgelegten Rechte und Pflichten solange gültig bis einer der Vertragspartner die gesetzmäßige und vertragsrechtliche Kündigung erwirkt. Auch mündlich geschlossene Mietverträge gelten als unbefristet. 

‌Befristeter Mietvertrag 

Bei einem befristeten Mietvertrag wird das Vertrags-Mietende von vornherein festgelegt. Der Mieter und Vermieter kann dieses Mietverhältnis nur durch eine fristlose Kündigung lösen, außer es ist eine einvernehmliche Auflösung. 

‌Untermietvertrag 

Der Hauptmieter erteilt einen Untermietvertrag und fungiert so als Vermieter. Dies wird besonders oft in Wohngemeinschaften genutzt. Sollte der Untermietvertrag nur für einen begrenzten Zeitraum sein, spricht man von einem Zwischenmietvertrag. 

‌Zwischenmietvertrag 

Ist ein Untermietvertrag mit zeitlicher Begrenzung. Dieser wird auch vom Hauptmieter mit dem Untermieter geschlossen. 

Staffelmietvertrag 

Dieser wird oftmals als befristeter Mietvertrag geschlossen. Wie der Name schon sagt gibt es eine Staffelmiete, das bedeutet im Mietvertrag steht festgesetzt die Anfangsmiete und die jährliche Steigerung.‌ 

Indexmietvertrag 

Basierend auf der Kalkulierung der Lebenserhaltungskosten, ist im Mietvertrag eine automatische Mieterhöhung festgelegt.‌ 

Achtung,  beim Staffel- und Indexmietvertrag, darf die Mieterhöhung nur so hoch sein, wie die Im Mietvertrag festgelegte Steigerung. ‌ 

Welche Daten sind im Mietvertrag wichtig? 

Da die Unterschriften beider Vertragsparteien bindend sind, sollte man im Vorfeld die Notwendigen Informationen im Mietvertrag festhalten. Dies wird dann notwendig, wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr geschlossen wird. 

Folgende Angaben sind wichtig: 

·         Name beider Vertragspartner (Vermieter sowie Mieter) 

·         Anschrift der Wohnung (Lage, Straße und Stockwerk) 

·         Angabe der Wohnfläche in Quadratmetern 

·         Anzahl der Räume 

·         Nutzungsrechte (Waschküche, Terrasse, etc.) 

·         Beginn der Mietvereinbarung 

·         Höhe der geforderten Miete 

Wichtig sind das alle mündigen Vertragspartner, die in das Mietobjekt einziehen, namentlich im Vertrag genannt werden. So hat jeder alle Rechten und Pflichten. Auch wichtig ist die Beschreibung der Nutzungsrechte. Hier kann man vorab Unstimmigkeiten aus dem Weg gehen. 

Schönheitsreparaturklausel ist nur wirksam, wenn die folgenden drei Punkte bei Vertragsabschluss erfüllt worden sind: 

·         Die Wohnung wurde frisch renoviert dem Mieter übergeben. 

·         Die Renovierungsfristen sind flexibel gestaltet. 

·         Dem Mieter wurden nicht zu viele Verpflichtungen zugeteilt. 

‌‌Auch hier ist zu beachten, kleine Reparaturen sind nur dann zulässig, wenn, die Höhe der für den Mieter zu tragenden Kosten im Mietvertrag deutlich begrenzt ist und nur dann wenn sich die Kostenübernahme auf die vom Mieter häufig genutzten Bestandteile der Wohnung bezieht. 

Wie hoch darf die Mietkaution sein? 

Die Mietkaution wirkt als eine Sicherheitsleistung, diese muss nach Beendigung des Mietverhältnisses im Normalfall an den Mieter zurückgezahlt werden. Der Vermieter ist verpflichtet (Ausnahme Studentenwohnheime), die Kaution  zinsbringend anzulegen und die Einkünfte daraus der Sicherheitsleistung des Mieters zuzurechnen. Die Höhe der Kaution wird im Mietvertrag festgehalten, und kann unterschiedlich hoch ausfallen. Was ein Mieter maximal verlangen kann, ist in $ 551 BGB festgehalten. 

‌Sind Ablöse- oder Abstandszahlungen erlaubt? 

Grundsätzlich ja, aber der Preis darf nach $4 WoVermRG nicht in einem überteuerten Missverhältnis zum Zeitwert stehen. Es hat sich eine Höchstgrenze von 50% über dem Zeitwert durchgesetzt. Die Ablöse muss dem Wert des Mobiliarzustandes entsprechen. 

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Wohnungsübernahmeprotokoll 

Dieses Protokoll ist oftmals die beste Absicherung, sollten Konflikte entstehen. Wenn ein Mietobjekt übergeben wird, sollte der Zustand der Wohnung/Haus schriftlich festgehalten werden. Auch Fotos der einzelnen  Räume sind hilfreich. Ein Wohnungsübernahmeprotokoll ist  nicht verpflichtend, aber oftmals hilfreich bei aufkommenden Streitigkeiten, da man dieses dazu heranziehen kann, und Einwände und Forderungen sachlich klären kann. 

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