Immobilien ABC


Auf dieser Seite, werden wir viele verschiedene Immobilienbegriffe erklären.

A  -  wie Abschreibung 

 

 
Was ist Abschreibung? Wer ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbt, muss bei der  Berechnung der Rendite auch die Abschreibung der Immobilie im Blick. In der Steuererklärung kann man die Anschaffungs- und die Herstellungskosten geltend machen und so die Steuerlast minimieren. Wann ist der Zeitpunkt um eine Immobilie abzuschreiben? Im Laufe der Zeit und aufgrund der Abnutzung, verliert eine Immobilie Ihren Wert. Aufgrund dessen, hat der Vermieter einer Immobilie, die Möglichkeit, die Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Jahr3e verteilt abzusetzen. Generell gibt es diverse Unterschiede in der Abschreibung je nach Art der Immobilie. 
Absetzung für Abnutzung kurz AfA genannt, gibt es unter verschiedenen Punkten: 

·         AfA für Neubauten 
·         AfA für Denkmalimmobilien 
·         AfA für Altbauten 
·         AfA für neu geschaffenen Wohnraum 
·         AfA für Modernisierungsmaßnahmen 
 
AFA Neubau 

Für den Neubau kann der Bauherr die Kosten im Rahmen der Neubau-AFA linear mit einem Satz von zwei Prozent über 50 Jahre abschreiben. 

AFA Altbauten 

Auch für die Altbauten sind AFA Möglichkeiten vorgesehen. Als Untergrenze hat der Gesetzgeber das Jahr 1925 gesetzt. Für Gebäude, die vor diesem Jahr errichtet wurden, gelten ein Abschreibungszeitraum von 40 Jahren und ein Satz von zweieinhalb Prozent. Anders für Immobilien, die nach 1925 erbaut wurden, da  sieht der Gesetzgeber zwei Prozent AfA für 50 Jahre vor. 

AFA Denkmalschutz 

Für Immobilien die unter Denkmalschutz stehen, gelten hohe Steuervorteile, da oftmals die Erneuerung schon viel Einsatz und Bürokratie in sich hat, ist jeder Eigentümer dankbar über den Steuervorteil. Neben der regulären AfA für Altbauten können  Modernisierungskosten  über acht Jahre mit jährlich neun Prozent und danach vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Aber auch hier gibt es eine Ausnahme, Denkmalimmobilien die in der Eigennutzung stehen dürfen über 10 Jahre jeweils nur 9 Prozent von den Sanierungskosten abschreiben. In diesem Fall gilt die lineare AFA für Vermieter nicht. 

AFA für neu geschaffenen 
 
Unter neu geschaffenen Wohnraum versteht man einen Neubau oder einen Dachausbau. Hier kann der Eigentümer zusätzlich zur Neubau AFA, vier Jahre lang jährlich bi8s zu 5 Prozent der Anschaffungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Grundsätzlich gilt hier eine Obergrenze von 2000 Euro pro Quadratmeter. 
 
Doch welche Kosten können Immobilieneigentümer im Rahmen der Abschreibung steuerlich geltend machen? Die relevanten Kosten  für die Abschreibung setzen sich nach den Regelungen des EStG §7 wie folgt zusammen: 
 

  •  Kaufpreis 
  •  Kaufnebenkosten  – z.B.  Grunderwerbsteuer , Notarkosten und Maklerkosten 
  •  Herstellungskosten (alle Kosten, die dazu dienen, die Immobilie bewohnbar zu  

        machen) 

  •  Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der ersten     drei Jahre nach Kauf (maximal 15 Prozent der Anschaffungskosten) 

 
Als wichtig zu betrachten ist das die Abschreibung der Immobilie sich nur auf den Kostenanteil für das Gebäude bezieht, das Grundstück wird nicht einbezogen. Das heißt, sie können also nicht einfach den  Kaufpreis  ansetzen, sondern müssen den Grundstücksanteil herausrechnen 
 
Abschreibung einer geschenkten oder geerbten Immobilie? 
Grundsätzlich gelten hier die gleichen steuerlichen Vorteile wie bei einer gekauften Immobilie. Man führt die Abschreibung fort wie bisher. 



 

B - wie Bauvoranfrage 

 

 

Was ist eine Bauvoranfrage? 

Mit der Bauvoranfrage prüfen künftige Bauherren, ob für das geplante Vorhaben eine Baugenehmigung erteilt werden würde. Dies trifft vor allem Grundstücke, wo es keinen Bebauungsplan gibt. Sie wird auch als kleines Genehmigungsverfahren bezeichnet. Mit der Bauvoranfrage und dem Bauvorbescheid, kann man schon vor der Planung eines Bauvorhabens eine Rechtssicherheit gewinnen, ob und in welchem Umfang eine bauliche Nutzung möglich ist.

Wer erstellt eine Bauvoranfrage?

Grundsätzlich gibt es hier keine Vorgaben wer die entsprechende Anfrage stellen kann. Auch wenn sie nicht der Eigentümer des Areals sind und über ein berechtigtes Interesse an der Bebaubarkeit haben, können Sie die Bauanfrage stellen. Sollten Sie sich dann für den Kauf eines Grundstück interessieren, müssen Sie ein kleines Genehmigungsverfahren beim zuständigen Bauamt einleiten. Bitte beachten Sie, stellen Sie als nicht Eigentümer diesen Antrag, benötigen Sie die Vollmacht des Eigentümers. Hier sollte man in Erwägung ziehen, einen Architekten zu beauftragen, da dieser die erforderlichen Unterlagen zusammenstellt. 

Was benötige ich für Unterlagen für den Bauvorbescheid? 

Den  jeweiligen Kommunen obliegt die Regelung des Baurechts, Sie bestimmen welche Unterlagen einzureichen sind, daher ist dies von der Landesbauordnung abhängig. Die meisten Behörden wünschen folgende Unterlagen:

  • Das ausgefüllte Formular zur Bauvoranfrage
  • Angaben über das Grundstück
  • Lageplan
  • Unterlagen die geplanten Bauvorhaben inkl. Gebäudeklasse
  • Angaben über Wasserversorgung und Entwässerung
  • Einen Auszug der Flurkarte

 

Wichtig ist, die Formvorschriften einzuhalten um einen rechtswirksamen Bauvorbescheid zu bekommen. Dieser gilt in den meisten Fällen für 3 Jahre. Achtung der Bauvorbescheid ersetzt NICHT die Baugenehmigung, diese muss in dieser 3 Jährigen Frist beantragt werden. Denn erst mit der Baugenehmigung dürfe Sie mit dem Bau beginnen.

 

Die Kosten des Bauvorbescheides obliegen dem jeweiligen Bundesland und dem Umfang der Baumaßnahme. Das Genehmigungsverfahren hat oft Bearbeitungszeiten von etwa 3-6 Monaten, innerhalb der Geltungsdauer, kann der Vorbescheid nicht zurückgezogen werden.

 

 

C -  wie  Courtage 

 

 

 

Die Maklercourtage ist das Honorar,  welches ein Immobilienmakler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrages oder aber auch für die Vermittlung eines solchen Vertrages erhält. 

 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden, bevor ein Provisionsanspruch besteht? 

 

Vereinbarung eines Maklervertrags 

Für die Vereinbarung und das Zustandekommen eines Maklervertrages ist seit dem 23.12.2020 die Textform notwendig. Das bedeutet es wird eine Bestätigung des Auftrages per Mail oder ähnlichen Kommunikationsmöglichkeiten benötigt. Eine reine Anberaumung eines Beurkundungstermins beim Notar sind nicht ausreichend. 

 

Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit 

Der Nachweismakler benennt nur einen Interessenten für den Vertragsabschluss. Wichtig ist das es dem Kunden ermöglicht wird, durch die Tätigkeit des Maklers, in konkrete Vertragsverhandlungen einzutreten. Hierbei muss der Makler dem Kunden nicht nur die Anschrift des Objektes mitteilen sondern auch den Namen und die Anschrift des Vertragspartners mitteilen. Hierbei gibt es zwei Ausnahmen. Die Adresse des Verkäufers stimmt mit der Objekt Adresse überein oder dem Interessenten ist die Benennung des Verkäufers vorerst nicht wichtig. Auch wenn für den Interessenten die Benennung des Verkäufers vorläufig keine Rolle spielt, er daraufhin aber einen Kaufvertrag ohne weitere Beteiligung des Maklers abschließt, dann kann der Makler seine Provision geltend machen und der Käufer kann sich nicht mehr auf die Unvollständigkeit des Nachweises berufen. 

Die Vermittlungstätigkeit, hierbei muss der Makler in irgendeiner Form auf die Vertragsparteien eingewirkt haben. Welche Tätigkeit der Makler für eine Vermittlungstätigkeit ausgeführt haben muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Wichtig hierbei ist das aufgrund Der Maklertätigkeit ein Abschluss des Kaufvertrags zustande kommt. 

 

Zustandekommen eines Kauf- oder Mietvertrages
 

Die Maklercourtage ist erfolgsorientiert, kommt es zu keinem Kauf- oder Mietvertrag ist keine Provision zu zahlen. Alleine der Abschluss unseres Vertrages ist hier entscheidend. Hierbei ist wichtig dass die Maklertätigkeit zum Erfolg führte. 

 

Welche Kosten kommen bei der  Maklerprovision auf einen zu? 

Die Höhe der Maklercourtage ist frei vereinbar. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Eine Orientierungshilfe bieten die in dem jeweiligen Bundesland bestehenden Regelungen. Ein Verhandlungsspielraum kann sich aus Sicht des Verkäufers dann ergeben, wenn die Immobilie schnell zu verkaufen oder nur schwierig zu verkaufen ist. Grundsätzlich wird die  Courtage dann als fällig betitelt, wenn der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist. Bei dem  privaten Erwerb von Immobilien muss jedoch seit dem 23.12.2020  die Maklerprovision zum gleichen Anteil von beiden Parteien getragen werden. Grundsätzlich kann der Auftraggeber des Maklers auch freiwillig einen höheren Anteil übernehmen. Aber auf die 2. Partei dürfen immer maximal 50% der gesamten Provision übertragen werden.