T wie Teilungserklärung
Wo kann man die Teilungserklärung einsehen?
Beim Grundbuchamt befindet sich die Teilungserklärung, ist man wie als Kaufinteressent oder Eigentümer berechtigt, kann man sich dort eine Kopie der Teilungserklärung anfordern. Theoretisch kann Ihnen auch der Makler, Verkäufer oder die Hausverwaltung diese zur Verfügung stellen.
Die Teilungserklärung besteht aus drei Dokumenten, die miteinander übereinstimmen müssen. Diese muss einen Aufteilungsplan beinhalten, dieser umfasst eine grafische Darstellung des Grundstücks und des Gebäudes. Wichtig ist die Grundrisse, Schnitte und weitere Ansichten müssen maßstabsgetreu meist 1:100 abgebildet sein. Auch muss jeder Raum in der Darstellung mit der entsprechenden Zahl gekennzeichnet sein, welche die Zugehörigkeit zu einer Wohneinheit definiert. Hier gehört auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung hinzu, welche bestätigt dass die einzelnen Wohneinheiten durch Wände und Decken abgegrenzt sind und einen eigenen, abschließbaren Zugang besitzen. In der sogenannten Gemeinschaftsordnung sind die einzelnen Eigentumseinheiten aufgelistet. Des Weiteren sind hier die Rechte und Pflichten der Eigentümer festgelegt die sowohl für das Sondereigentum aber auch das Gemeinschaftseigentum gelten. Hierzu zählen Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, Nutzungsrechte und Veränderungen durch bauliche Maßnahmen aber auch Regelungen wie Haustierhaltung, Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Versicherung und Wirtschaftsplan.
Wer kann die Teilungserklärung aufsetzen und wie lange gilt diese?
Der Eigentümer oder bei einem Neubau der Bauträger ist hierfür verantwortlich. Dieser erstellt eine Teilungserklärung. Erst mit dieser kann eine Immobilie in verschiedene Einheiten aufgeteilt werden. Sobald die Teilungserklärung notariell beurkundet ist , ist sie erstmal unbegrenzt gültig. Änderungen können zwar vorgenommen werden aber nur unter der Zustimmung aller Eigentümer und muss vom Notar beurkundet werden. Achtung nachträgliche Veränderungen sind immer mit einem längeren Prozess verbunden, hier muss man vorab abwägen ob sich der Aufwand lohnt.
Was ist mit der Teilungserklärung alles geregelt?
Die Lage, Größe und Anzahl der Wohnungen / Aufteilung ist hier geregelt. Hier wird die genaue Zuordnung der Flächen, wer besitzt welches Eigentum und welche Fläche darf wie genutzt werden festgelegt. Auch können Flächen die zwar zum Gemeinschaftseigentum zählen aber mit einem Sondernutzungsrecht belegt sind eingetragen sein. In diesem Fall ist die Verantwortung zwar bei der WEG aber die Benutzung obliegt dem Eigentümer. Oft kommt das bei Vorgärten von Wohnungen im Erdgeschoss vor. Räume wie Keller oder der Dachboden zählen ebenfalls zu Sondereigentum und sind einer Wohneinheit fest zugeschrieben. Diese bezeichnet man als Teileigentum, da sie nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können. Heißt es sind Flächen die einem einzigen Eigentümer gehören, jedoch nicht bewohnt werden dürfen.
Die Nutzungs- und Eigentumsbestimmungen in der Teilungserklärung haben das Ziel, bereits von vornherein alles festzulegen um zu sicher das die WEG gut funktioniert. Hier werden auch die Nutzungsrecht definiert, darunter fällt, ob eine Wohnung zu gewerblichen Zwecken verwendet werden darf und wenn ja, für welche Art von Gewerbe. Hier handelt es sich dann wieder um Teileigentum, da es sich um nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum handelt.
Was bedeuten Miteigentumsanteile?
Diese geben an, wie viel des Gemeinschaftseigentums zu welcher Wohneinheit gehört. Die Berechnung der Miteigentumsanteile wird anhand der die Größe der Wohneinheit berechnet. Die Miteigentumsanteile für Ihre Wohnung sind in der Gemeinschaftsordnung festgelegt. Aus den Mieteigentumsanteilen werden entsprechend die Hausgeldzahlungen und Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen oder Baumaßnahmen auf die Eigentümer umgelegt. Sollte in der Teilungserklärung das Wertprinzip für Abstimmungen festgelegt sein, werden Entscheidungen mithilfe der Miteigentumsanteile gelöst. Hier hat der Eigentümer mit den meisten Mieteigentumsanteilen die höhere Abstimmgewalt.
Heiz- und Warmwasserkosten müssen gemäß § 4 HeizKVO getrennt pro Wohneinheit erfasst und vom jeweiligen Eigentümer gezahlt werden. Es gibt aber auch andere Kosten die individuell geregelt sind, so sollte man auf die Fenster oder Balkone achten, hier handelt es sich meist um Gemeinschaftseigentum und die Kosten der Instandhaltung werden auf die gesamte WEG umgelegt. Dies kann man umgehen wenn in der Teilungserklärung Teile des Fensters als Sondereigentum festgelegt sind, dann werden die Kosten nur vom Eigentümer getragen. Betriebs – und Verwaltungskosten werden generell über den Umlageschlüssel geregelt, und so die Lasten auf die einzelnen Eigentümern umgelegt.
T wie Teilungsversteigerung – ist das eine gute Lösung im Streitfall?
Sollten sich Eigentümer nicht einig werden, was mit ihrer gemeinsamen Immobilie geschehen soll, besteht die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Was ist das und wie ist der Ablauf?
Eine Teilungsversteigerung auch Auseinandersetzungsversteigerung, Teilversteigerung oder Trennungsversteigerung genannt ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Dies kommt häufig zum Zug wenn verschiedene Personen Eigentümer einer Immobilie sind und sich nicht einig sind was mit der Immobilie geschehen soll. Beispiel: ein Eigentümer will verkaufen, der andere lieber vermieten. Sollte zwischen den Eigentümern keine Einigung erzielt werden kommt als letzte Lösung die Teilungsversteigerung zum Zug. Hierbei wird die Immobilie in einen teilbaren Geldbetrag umgewandelt, so dass nach dem Verkauf beide Parteien denselben Betrag erhalten.
Die Vorteile liegen auf der Hand, es kommt zu einer Beilegung des Streits und das Vermögen der Immobilie wird in einen teilbaren Geldbetrag umgewandelt. Nachteile sind, die Dauer überschreitet meist ein Jahr, es gibt gesetzliche Auflagen und es entstehen hohe Kosten. Oftmals erzielt man einen niedrigeren Verkaufspreis für die Immobilie.
Fazit: Handelt es sich um einen Immobilie, ist es gewinnbringender diese eigenständig zu verkaufen.
Welcher Unterschied besteht zwischen Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung?
Die Teilungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung und dies aus folgendem Grund. Bei einer Zwangsversteigerung handelt der Eigentümer aus finanzieller Not da er die Banken nicht mehr bedienen kann. Bei einer Teilungsversteigerung ist ein Streit der Vorherrscher der Versteigerung. Dies geschieht wenn ein Eigentümer sich mit den anderen Eigentümern über die Immobilie nicht einigen kann. Für den Antrag der Teilungsversteigerung benötigt er nicht mal die Zustimmung der anderen Parteien. Oftmals kommt es zur Teilungsversteigerung bei Scheidung und Erbschaft.
Bei einer Scheidung müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein, dass es zur Teilungsversteigerung kommen kann. Beide müssen mit je mindestens 10 Prozent Anteil als Eigentümer im Grundbuch stehen und sollte es eine Zugewinngemeinschaft sein und die Immobilie stellt das gesamte Vermögen dar, bedarf es der Zustimmung des anderen Ehepartners. Dies geschieht oftmals da Häuser, Wohnungen und Grundstücke schwer zu gleichen und fairen Teilen in Real aufgeteilt werden können.
Auch bei einer Erbgemeinschaft gibt es Bedingungen für die Teilungsversteigerung. Hier sind Pflicht das der Antragsteller einen Anteil von mindestens einem Prozent am Erbe hat. Hier greift die gesetzliche Erbfolge, sollte kein Testament oder ähnliches vorliegen. Auch hier gibt es sicher gewinnbringendere Möglichkeiten. Eine davon wäre die Abschichtung das bedeutet der Erbe verzichtet auf seinen Erbteil und erhält von den Miterben eine Abfindung, dies geht nur sollten sich die Erben einig sein. Eine weitere ist sein Erbteil zu verkaufen und aus der Erbengemeinschaft auszusteigen, dies ist bei einer Immobilie nur mit Zustimmung der Miterben möglich, den anderen steht so ein Vorkaufsrecht zu laut § 2034 BGB. Die beste Möglichkeit besteht wenn sich alle Erben einig sind, hier ist dann ein freihändiger Verkauf möglich, der deutlich lukrativer ist.
Info: Möchte man vorab wissen was seine Immobilie wert ist und mit welchem Preis man rechnen kann, sollte man eine Immobilienbewertung vorher machen. Einen Termin hierzu, können Sie gerne mit mir vereinbaren.
Beantragen einer Teilungsversteigerung kann jeder Miteigentümer, bei einer Immobilie benötigt man einen Grundbuchauszug der nicht älter als 6 Monate ist. Den Antrag stellt man mit einem formlosen Schreiben beim zuständigen Amtsgericht. Bei einer Erbengemeinschaft kann ggf. auch der Erbschein oder das Testament vorgelegt werden.
Kosten für den Antrag, das Verfahren, das Wertgutachten und die Bekanntmachung fallen bei einer Teilungsversteigerung werden bei einer Erbengemeinschaft gemäß ihres festgesetzten Erbteils aufgeteilt. Bei einer Scheidung wird es 50-50 aufgeteilt. Die Kosten müssen auch dann übernommen werden von allen Parteien wenn man selbst nicht den Antrag gestellt hat.
R wie Reallast
Was ist eine Reallast – erhält eine Person das Recht aus einem Grundstück immer wiederkehrende Leistungen zu beziehen, handelt es sich um eine sogenannte Reallast.
Hierzu einigen sich Grundstückseigentümer und ein Begünstigter auf bestimmte, wiederkehrende Leistungen die der Begünstigte aus dem Grundstück erhält. Dies nennt man dann Reallast. Diese Art der Belastung wird als dingliches Recht in das Grundbuch unter Lasten und Beschränkungen in Abteilung II eingetragen. Die Reallast fällt unter das Sachenrecht dieses wird im BGB geregelt. Man unterscheidet zwei Arten der Belastung. Hier zählt die vertragliche Regelung aus dieser wird die bestehende Reallast individuell berechnet. Was noch wichtig zu wissen ist - Abhängig von der Form der Last ist der Eigentümer des Grundstücks gegenüber dem Begünstigten vertraglich verpflichtet.
1. die subjektiv-persönliche Belastung – Das Recht ist also fest mit einem bestimmten Grundstück verbunden
2. subjektiv-dingliche Belastung - Dieses Recht steht einer bestimmten Person zu und ist nicht an ein Grundstück gebunden.
Hier einige Beispiele :
finanzielle Verpflichtung (Reallast Beispiel: Leibrente), Dienstleistung (Reallast Beispiel: Betreuung, Pflege) oder eine Leistung in Naturalien (Reallast Beispiel: Holz, Ernteerträge)
Was bedeutet eine Leistung aus Naturalien?
Hier überlässt der Eigentümer den Begünstigten Naturalien die sich aus dem Grundstück erwirtschaften lassen. Meist wird diese Art bei landwirtschaftlichen Höfen vereinbart. Beispiel: Die Eltern übergeben ihren Landwirtschaftlichen Hof an ihre Erben vereinbaren aber im Gegenzug die Übergabe von Naturalien die verpflichtend sind.
Was bedeutet eine Leistung aus finanzieller Verpflichtung?
Wird statt den Naturalien eine monatliche Rente an die Eltern übergeben nennt man es Reallast in Form einer finanziellen Verpflichtung.
Was bedeutet eine Leistung als Dienstleistung?
Wir diese Art vereinbart bedeutet es dass die Reallast in Form einer lebenslange Versorgung und Pflege der Eltern umgesetzt wird.
Kann ich als Begünstigter mein Recht durchsetzen?
Die Grundstückseigentümer sind verpflichtet ihrer dinglichen Belastung nachzukommen. Sollte dies nicht erfolgen kann der Begünstigte sein Recht im Rahmen der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Als Grundstückseigentümer haftet man mit dem gesamten persönlichen Vermögen, außer es sind abweichende Vereinbarungen getroffen worden. Eine genaue Regelung dazu findet man in der Zivilprozessordnung.
Kann das dingliche Recht gelöscht werden?
Dies kann nur der Begünstigte aufheben. Hierzu muss er die Aufhebung erklären und die Last aus dem Grundbuch löschen lassen. Eine Löschung kann auch erfolgen sollte eine auflösende Bedingung oder ein zeitlicher Rahmen vereinbart worden sein. Auch sieht das BGB eine Möglichkeit der Inhaltsveränderung vor. Dadurch kann auf Wunsch des Begünstigten eine Leistungserhöhung oder -minderung zwischen beiden Parteien vereinbart werden.
Hat die Reallast eine Bedeutung für den Grundstückswert?
Ja es hat erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstückes, da die Belastung im Grundbuch eingetragen wird. Auch bei einer Grundstücksbewertung muss diese Last eine Berücksichtigung finden.
Wie verändert sich der Grundstückswert unter Beachtung der Reallast?
Wurde eine Reallast als Leibrente festgelegt wird der anfallende Barwert aus der jährlichen Rentenzahlung multipliziert mit dem Leibrentenbarwertfaktor aus diesem ergibt sich die Reallast des Grundstückes die den Verkehrswert des Grundstückes belastet.
Bei einer finanziellen Verpflichtung wird der Barwert von dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstückes abgezogen.