K wie Kapitalanlage Immobilie
Die Immobilie als Kapitalanlage, in Zeiten von niedrigen Darlehnszinsen und mit der Sicht auf lukrative Rendite, lockt es doch eine Immobilie als Geldanlage zu kaufen. Viele Anleger investieren derzeit in „Betongeld“, indem sie sich zum Beispiel eine Pflegeimmobilie kaufen. Welche Form einer langfristigen Kapitalbindung gewählt wird, hängt von der Risikobereitschaft aber auch von der Höhe der Investition ab.
Welche Anlageimmobilien gibt es?
Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten auf dem Immobilienmarkt, um in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren. Es gibt die direkte und die indirekte Investition.
Unter der indirekten Investition laufen beispielsweise die Anlage in offene und geschlossene Immobilienfonds, Immobilienaktien und Crowdfunding. Diese versprechen meist eine höhere Rendite als direkte Investitionen, gehen aber mit einem gewissen Risiko einher.
Bei den direkten Investitionen, handelt es sich um den konkreten Kauf einer Immobilie, beispielsweise der Kauf einer Eigentumswohnung, eine Gewerbeimmobilie, ein Studentenappartement, ein Mehrfamilienhaus, eine Pflegeimmobilie usw.
Pflegeimmobilie was ist das?
Diese Bezeichnung definiert, Wohneinheiten in Pflege, Senioren-oder Wohnheimen sowie Wohnungen die als „Betreutes Wohnen“ geführt werden. Besitzt man eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage, profitiert man von der Mietrendite. Eine sehr beliebte Art der Anlage.
Welche Kapitalanlage sich für jeden einzelnen eignet, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Als erster Faktor ist sicher das Budget, dieses spielt eine wesentliche Rolle bei der Auswahl. Für „Neueinsteiger „ in der Kapitalanlage, empfehlen die meisten als Einstieg eine Eigentumswohnung. Hier müssen Sie beim Kauf darauf achten, dass Sie sich für eine gute Lage und gute Hausverwaltung interessieren. So geht man kein Vermietungsrisiko ein und die Hausverwaltung kümmert sich um die Immobilie. Auch eine Studentenwohnung ist ein guter Einstieg, da diese sich sehr gut vermieten lassen. Achten Sie hier nur darauf, dass der Standort gute Anbindungen zu den Unis hat.
Die Pflegeimmobilie ist auch für einen Neueinsteiger geeignet, da man sich auch hier nicht stark einbringen muss, diese Immobilien haben oftmals einen langfristigen Betreiber.
Wenn Sie Wert auf Steuervorteile legen, sind Denkmalimmobilien eine gute Wahl. Denn die Immobilien mit Denkmalschutz locken mit erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten.
Hat man sich für eine bestimmte Immobilie für die Kapitalanlage entschieden, sollte man sich trotzdem Zeit nehmen. Suchen sie Ihre Immobilie in Ruge und achten sie auf die Lage, gibt es in der Region einen hohen Leerstand, wie ist die Mietpreisentwicklung bzw. die Entwicklung des Immobilienwerts in der Region, wie sieht die Mietstruktur in der Gegend aus, wie ist der Zustand der Immobilie, muss die Immobilie modernisiert werden, ist der Preis angemessen (Verkehrswert)? Diese Fragen sollte man mit einbeziehen, denn nichts ist schlimmer als wenn die Kapitalanlage leer steht nach dem Erwerb.
Kredit für die Sanierung des Hauses??
Um eine Immobilie für viele Jahre instant zu halten , sollte man dies in regelmäßigen Abständen Modernisieren und Sanieren. Dieser Prozess dient der Werterhaltung und eventuell der Wertsteigerung vor allem, für die nachfolgenden Generationen.
Oft ist das mit einem recht hohen Betrag nur zu bewerkstelligen, somit ist man oft gezwungen, eine Bank zu involvieren. Mittlerweile gibt es hier eine größere Auswahl an Förderkrediten oder Modernisierungskredite. Zum Beispiel den KfW 151 Förderkredit, der sich für Umbaumaßnahmen sehr gut eignet. Hierbei ist nur zu beachten, das dieser nur bis maximal 50.000 € bzw. wenn man das Haus so saniert das es ein KfW Effizienzhaus wird bis 100,000€ beschränkt. Eine weitere Möglichkeit ist sicher ein regulärer Kredit einer Privatbank, was bei einer Komplettsanierung oft der einzige Weg ist.
Was bedeutet ein Modernisierungskredit?
Diese Art des Kredits ist zweckgebunden für den Immobilieneigentümer. Die ausgezahlte Summe ist ausschließlich für die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten, und wird vertraglich festgesetzt. Aufgrund der Festsetzung, ist der Zinssatz oft geringer als bei einem herkömmlichen Ratenkredit. Für Mieter ist dieser Modernisierungskredit nicht anzufordern, da sie als Mieter keine Berechtigung haben, bauliche Maßnahmen, die Veränderungen beinhalten durchzuführen.
Sollte man eine Höhere Kreditsumme benötigen, kommen oft die Banken und forden einen Eigenkapitalanteil, dieser liegt bei 20-30%. In wenigen Fällen kann die Bank auch einen Grundschuldeintrag durchführen, der leider auch nicht umsonst ist. Allerdings kann dieser Eintrag in einigen Fällen zur Verminderung des Zinssatz führen. Sicher muss man da die Angebote studieren, die für einen in Frage kommen.
Worauf sollte man bei einem Modernisierungsdarlehen geachtet werden?
Sicher sollte man zu aller erst einen Sanierungsplan erstellen , um die Kosten einzugrenzen und aus zu loten. Dies ist wichtig um nicht mehr Kredit als nötig aufzunehmen. Zum anderen geben Banken oft nur dann einen Kredit , wenn die belaufenden Kosten , plausibel erklärt wurden. Um vorab einen Eindruck zu erlangen, kann man die Kreditrechner im Internet involvieren um eine mögliche Rate zu erhalten. Wie bei jedem anderen Kredit , gilt, desto länger die Laufzeit , desto höher die Zinsen. Der Bundesgerichtshof entschied im Jahre 2014 , das keine Bearbeitungsgebühren mehr für den Kredit mit aufgeschlagen werden dürfen, was zwar keine große Summe macht, aber immer hin eine kleine Erleichterung ist. Man sollte allerdings den Kredit richtig aussuchen, nicht nur der Zinssatz und die Laufzeit sind wichtig, sondern auch ob die Möglichkeit einer Sondertilgung besteht . Hierzu empfiehlt es sich wirklich viele Angebote einzuholen .
Für was kann der Modernisierungskredit verwendet werden?
Dies hält der Paragraph 555b im BGB fest. Im groben kann man sagen , zählen sämtliche Maßnahmen dazu die:
1. Dazu dienen, neuen Wohnraum zu erschaffen
2. Den Wert der Immobilie dadurch steigern
3. Wasserverbrauch reduzieren
4. Die Qualität, nachhaltig des Wohnraumes steigern
5. Den Energieverbrauch senken
Fazit
Also kann man zusammenfassend sagen , Modernisieren und Sanierungsmaßnahmen , die den Wert der Immobilie nachhaltig steigern und die Umwelt schützen durch das sparen an Wasser und Energie. Wenn man es richtig anpackt, und ein gutes Konzept und die passende Finanzierung findet, hat man so mehrere Dinge auf einmal erledigt.
Können Immobilien krank machen?
Allergiefreies Haus für Allergiker: Tipps zum Hausbau oder Fertighäusern für Allergiker
Allergiker freundlich bauen
Immer mehr Menschen leiden unter Allergien. Reaktionen auf Pollen / Hausstaubmilben bis zu Allergien gegen einen ganz speziellen Stoff, die für den traditionellen Hausbau nötig sind Kleber, Dichtmaterialien oder Lösungsstoffe belasten die Raumluft so stark, dass für viele Menschen ein langer Leidensweg beginnt. Im Vorfeld kann das aber vermieden werden.
Auf die richtigen Baustoffe achten
Moderne Heizungs- und Lüftungstechnik
Sparen mit der richtigen Bauweise
Grundvoraussetzung:
Ihre Umgebung so zu gestalten das Sie möglichst geringe Belastungen durch Allergene haben.
Überprüfen von:
Klebstoffe, Lösungsmittel und Farben, Holzschutzmittel beim Dachausbau , Dämmmaterialien, Bauschaum (Polyurethan), verwendeten Rohre (Kupfer), Lüftungen ( Klimaanlage mit Pollenfiltern), Terrasse mit Pollenschleuse, Wasseraufbereitung (zentraler Wasserfilter)
Überblick behalten was wo und wie verbaut werden darf.
Handwerker sollten also schon vor Baubeginn in die Planung einbezogen werden um den Einsatz von Allergenen-Baustoffen zu Vermeiden. Beim Kauf des Grundstücks für ein Allergiker Haus darauf achten ob der Standort geeignet ist.
Ländlichen Gegenden: Heuschnupfen, Gräser Allergie, Felder auf denen Roggen oder Weizen angebaut wird.In der Nähe von Wäldern sollte man den Baumbestand betrachten, gibt es viele Birken oder andere Baumarten mit starkem Pollenflug.
Vor dem Bau des Allergiker Haus erst ein Besuch beim Allergologen
Viele Allergiker reagieren nicht nur auf ein Allergen, sondern sehr oft auf mehrere Allergene oder haben Kreuzallergien entwickelt. Es ist sehr wichtig genau zu wissen worauf man reagiert.
Massivhaus oder Fertighaus für Allergiker ?
Ein Massivhaus bietet die Möglichkeit die Räumlichkeiten und die Bauform selber zu planen. Allerdings kommen hier zumeist sehr viele Unternehmen zusammen, also viele Firmen denen die Bedürfnisse eines Allergikers nicht immer klar sind. Selber zu bauen bedeutet in der Regel immer Mehrkosten oder mehr Aufwand.
Eine Alternative sind Fertighäuser für Allergiker, diese werden in der Regel von einer Firma geplant und gebaut. Man hat zumeist nur einen Ansprechpartner der genau weiß welche Materialien zum Einsatz kommen, mit TÜV- Prüfsiegel.
Bauen für Allergiker
Der Weg zum Allergiker freundlichen Haus sollte in drei Phasen erfolgen. Bauplanung, eine Auswahl der Baustoffe und der Haustechnik und die Bauausführung.
Installation und Haustechnik
Allergiker-Zimmer mit Pollenschleuse. Auch die Lage von Küche, Vorrats- und HWR (mit Elektro-Großverbrauchern), Hauptstromleitungen, Heizungssträngen und Wasser-Installationen sollten zur Sprache kommen.
Anlage zur kontrollierten Lüftung – bei luftdicht gebauten, modernen Effizienzhäusern ohnehin Pflicht – Gold wert. Je nach Bauweise der Anlagen wird die Zuluft über spezielle Mikrofilter (bei Bedarf auch Aktivkohlefilter) geleitet und kommt so keim- und pollenfrei ins Haus.
Wichtig: Die Luftkanäle müssen regelmäßig gewartet und gereinigt werden.
Durch die Lüftungstechnik wird gleichzeitig das Raumklima verbessert und die Feuchtigkeit reguliert. Schädliche Schimmelbildung wird damit ausgeschlossen.
Sogenannte Flächenheizungen (Wand- oder Fußboden) gehören eigentlich zum Muss des Allergiker-Hauses. Durch die ausgewogene Wärmestrahlung wird der gesamte Raum gleichmäßig temperiert. Keine warme, trockene Luft und keine Staubaufwirbelungen mehr die Haut und Lungen belasten könnten.
Orientierungshilfe: Verlässliche Prüfzeichen
Baufamilien müssen auf spezielle Prüf- und Güte-Siegel oder Ähnliches achten. Ob Teppichboden, Dämmstoff oder Putz, es gibt ein wichtiges Gütesiegel „natureplus“. Vergabe-Richtlinien. Keine Weichmacher, Glykolverbindungen, halogenorganische und zinnorganische Verbindungen, Azofarbstoffe, Formaldehydabspalter und anderes.
Ähnliches gilt für das TÜV-Prüfsiegel „toxproof“. Neben Baustoffen gibt es auch toxproof-zertifizierte Fertig- und Massivhäuser.
Neu!!!! Bauplatte schluckt Schadstoffe !!!!Neu
Gipsfaserplatte: Fermacell greenline
Kann für Allergiker möglicherweise ein Aufatmen geben. Bauplatte reduziert und neutralisiert durch eine spezielle Beschichtung Schadstoffe und unangenehme Gerüche in Wohnräumen. Die teilweise drastische Reduzierung basiert auf dem natürlichen Wirkprinzip von Schafwolle. Denn das darin enthaltene Keratin kann Schadstoffe unlösbar in sein Molekulargefüge einbauen und reduziert und neutralisiert so gesundheitsschädliche Stoffe wie Aldehyde und Ketone, die in Formaldehyd oder Zigarettenrauch enthalten sind. Die Wirkung der Platte funktioniert auch unter (diffusionsoffenen) Anstrichen, Tapeten und anderen Belägen.
Bei Beachtung und Einhaltung dieser Hinweise, sollte dem allergiefreies Bauen und wohnen nichts mehr im Wege stehen.
Kündigung wegen Eigenbedarf
Nun ist es soweit die vermietete,gekaufte Kapitalanlage soll zum eigenen Wohnraum werden. Was muss man hierzu beachten, was geht und was nicht??
Was ist zu beachten wenn Sie dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Als erstes, bitte beachten Sie die rechtlichen Vorgaben! Eine Eigenbedarfskündigung ist nur möglich, wenn Sie den Wohnraum für sich, Ihre Familie oder Haushaltsangehörigen benötigen. Hierbei sollte es aus triftigen und nachvollziehbaren Gründen sein, die sie auch angeben müssen. Ein Beispiel hierfür wäre Tot des Partners, Trennung vom Ehepartner, Verkehrsgünstigere Lage zum eigenen Arbeitsplatz, Verkleinerung aufgrund des Alters, gesundheitliche Aspekte, Aufnahme eines Familienmitgliedes aufgrund der Pflege zuhause oder aber auch Familienzuwachs. Eine nötige Kündigung, sollte nachvollziehbar sein.
Im BGB regelt der § 573 die Kündigung durch den Vermieter wie folgt:
„(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…)
aber auch , der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder (…)“
Wichtig!
Die Angabe der Gründe sollte richtig sein. Eine Kündigung um den vermeintlichen Verkaufspreis in die Höhe zu treiben ist nicht rechtens! Auch wenn der Kaufpreis dann minimiert ist, allerdings sollte man den Mietern mitteilen das es bei dem Mietverhältnis dann zu Änderungen kommen kann. Auch eine Kündigung, um die aktuellen Mieter loszuwerden ist nicht rechtens. Sollte der Mieter diesen Verdacht haben, muss dieser Beweise erbringen um die Kündigung vielleicht rückgängig zu machen.
Wie sollte die Eigenbedarfskündigung aussehen??
Im Internet findet man auf verschiedenen Seiten, schon vorgefertigte Vordrucke, die es einem leichter machen. Wichtig ist das die Eigenbedarfskündigung, in schriftlicher Form und schriftlich zugestellt werden muss.Am besten mit einem Einschreiben mit Rückschein. In der Kündigung müssen die persönlichen Gründe, dargelegt werden, die den Eigenbedarf begründen. Sollten sich diese Gründe im Verlauf ändern , müssen Sie dies dem Mieter mitteilen. Sollte es für beide Seiten in Ordnung sein , kann das Mietverhältnis, dann einfach fortgesetzt werden.
Welche Kündigungsfristen gibt es?
Der § 573 im BGB regelt diese wie folgt!
„(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
Hat der Mieter ein Widerspruchsrecht??
Ja auch hier kann es zu einem Kampf kommen, erachtet der Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses als unzumutbar, kann er dieser widersprechen. Diese gibt es meist, wenn die Kündigung , eine besondere Härte für den Mieter bedeuten würde, Beispiel wäre Krankheit, Schwangerschaft, Lebensmittelpunkt bei Schulkindern u.s.w.
Fazit :
Ja das Kündigen wegen Eigenbedarfs kann unter Umständen ein langer Kampf werden. Ohne triftige Gründe, können Sie diese Forderung aber überhaupt nicht geltend machen. Sprechen Sie vorab mit einem Anwalt, um sich sicher zu sein und auch keine Fehler zu machen. Denn Mieter besitzen auch Rechte.
KfW Programme und Ihre Zuschüsse
Wer ein Haus , energetisch saniert oder ein saniertes Haus kauft oder.., schaut bei den KfW Programmen nach. Diese fördern mit geringen Zinsen viele Projekte. Das Programm wird aus dem CO2 Gebäudesanierungsprogramm des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie finanziert.
Energieeffizient Sanieren-Kredit – greift bei kompletter Sanierung oder aber auch bei einzelnen energetischen Maßnahmen.
- 48.000,000 Euro für die Sanierung zum KfW Effizienzhaus
- 10.000,00 Euro für Einzelmaßnahmen
- für private Eigentümer
- Bei Kauf eines sanierten Hauses
Was wird gefördert?
- Dämmung des Daches, der Kellerdecke, der Fassade und zusätzlicher Sonnenschutz, Fenstererneuerung inkl. Sonnenschutz, Eine neue Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizungsanlage, Eine Solarthermie-Anlagen, energetische Fachplanung , Einbau einer Photovoltaik-Anlage.
Wichtig : die energetische Förderung ist nur für Häuser oder Gebäude die ihren Bauantrag oder ihre damalige Bauanzeige vor dem 1.2.2002 gestellt haben und wo die Maßnahmen zu einem KfW-Effizienzhaus - Standard führen. Außerdem muss ein Experte für Energieeffizienz mit eingebunden werden.
Eine zweite Möglichkeit, ist die Förderung von Einzelmaßnahmen:
Hierzu gehören einige Sanierungsmaßnahmen , Wärmedämmung von Dächern, Kellern, von Geschossdecken, Der Ersteinbau oder die Erneuerung der Lüftungsanlage, Erstanschluss für Nah und Fernwärme, Die Verbesserung der bereits installierten Heizungsanlage und die Erneuerung von Fenster und Außentüren. Diese Förderungen gehen nur dann , wenn die beantragten Einzelmaßnahmen bestimmte technische Mindestanforderungen erfüllen.
Eine Förderung von Baunebenkosten, Wiederherstellungskosten und Beratungs-Planungskosten können auch gefördert werden. Im Internet findet man hierzu einige Downloads mit detaillierten Liste.
Bei einer Nachfinanzierung bereits begonnener oder abgeschlossener Vorhaben oder bei Ferienhäusern, kann man keinen Antrag auf Förderung stellen. Für die Photovoltaik-Anlagen gibt es gesonderte Förderung –Erneuerbare Energie-Standard.
Wenn man sich genau mit den Fördermaßnahmen befasst, stellt man fest, das einige kombinierbar sind. Man kann also Energieeffizient Bauen und sanieren-Zuschuss Baubegleitung als auch Energieeffizient Sanieren-Ergänzungskredit und wenn nötig Barriere Reduzierung Zuschuss zusätzlich beantragen.
Wer hat ein Anrecht auf Förderung?
- Eigentümer eines Ein oder Zweifamilienhauses oder Wohnung, wo maximal 2 Wohneinheiten sind
- Käufer eines Sanierten Ein- oder Zweifamilienhauses oder Wohnung sind
- oder aber eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Privatperson sind
Achtung je höher ihre zukünftige Energieeffizient ist desto höher ist der Zuschuss. Bsp. Ein KfW Effizienzhaus 55 , bis zu 48.000 Euro gefördert ( 40% der förderfähigen Kosten von max. 120.000 Euro) aber bei KfW 115 sind es nur noch 30.000 Euro ( 25% der förderfähigen Kosten max. 120.000 Euro), hierbei sieht man die Unterschiede , es gibt aber noch mehr Effiizenshäuser. Bei Einzelmaßnahmen wird man bis zu 10.000 Euro gefördert ( 20% der förderfähigen Kosten von max. 50.000 Euro).
Fazit : Man muss wirklich gut recherchieren, welches Programm zu einem passt und individuell schauen welche Förderungen kombinierbar sind.