M –wie Mietvertrag
Ein Eigentümer stellt den Wohnraum einem Mieter zur Verfügung. Bei einem Mietvertrag handelt es sich um ein gegenseitiges Rechtsgeschäft, dieses dient der Überlassung der gemieteten Sache (Wohnung, Haus).Der Mieter darf dann gegen Bezahlung einziehen, das kann befristet oder unbefristet sein. Hier gibt es einige wichtige Punkte, der Mieter sowie der Vermieter müssen sich an das BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) §535 Mietrecht halten.
Welche Arten von Mietverträgen gibt es?
Auch wenn man es kaum glauben mag, es gibt sechs verschiedene Arten von Mietverträgen. Diese werde ich hier beschreiben.
Unbefristeter Mietvertrag
Hier sind die schriftlich festgelegten Rechte und Pflichten solange gültig bis einer der Vertragspartner die gesetzmäßige und vertragsrechtliche Kündigung erwirkt. Auch mündlich geschlossene Mietverträge gelten als unbefristet.
Befristeter Mietvertrag
Bei einem befristeten Mietvertrag wird das Vertrags-Mietende von vornherein festgelegt. Der Mieter und Vermieter kann dieses Mietverhältnis nur durch eine fristlose Kündigung lösen, außer es ist eine einvernehmliche Auflösung.
Untermietvertrag
Der Hauptmieter erteilt einen Untermietvertrag und fungiert so als Vermieter. Dies wird besonders oft in Wohngemeinschaften genutzt. Sollte der Untermietvertrag nur für einen begrenzten Zeitraum sein, spricht man von einem Zwischenmietvertrag.
Zwischenmietvertrag
Ist ein Untermietvertrag mit zeitlicher Begrenzung. Dieser wird auch vom Hauptmieter mit dem Untermieter geschlossen.
Staffelmietvertrag
Dieser wird oftmals als befristeter Mietvertrag geschlossen. Wie der Name schon sagt gibt es eine Staffelmiete, das bedeutet im Mietvertrag steht festgesetzt die Anfangsmiete und die jährliche Steigerung.
Indexmietvertrag
Basierend auf der Kalkulierung der Lebenserhaltungskosten, ist im Mietvertrag eine automatische Mieterhöhung festgelegt.
Achtung, beim Staffel- und Indexmietvertrag, darf die Mieterhöhung nur so hoch sein, wie die Im Mietvertrag festgelegte Steigerung.
Welche Daten sind im Mietvertrag wichtig?
Da die Unterschriften beider Vertragsparteien bindend sind, sollte man im Vorfeld die Notwendigen Informationen im Mietvertrag festhalten. Dies wird dann notwendig, wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr geschlossen wird.
Folgende Angaben sind wichtig:
· Name beider Vertragspartner (Vermieter sowie Mieter)
· Anschrift der Wohnung (Lage, Straße und Stockwerk)
· Angabe der Wohnfläche in Quadratmetern
· Anzahl der Räume
· Nutzungsrechte (Waschküche, Terrasse, etc.)
· Beginn der Mietvereinbarung
· Höhe der geforderten Miete
Wichtig sind das alle mündigen Vertragspartner, die in das Mietobjekt einziehen, namentlich im Vertrag genannt werden. So hat jeder alle Rechten und Pflichten. Auch wichtig ist die Beschreibung der Nutzungsrechte. Hier kann man vorab Unstimmigkeiten aus dem Weg gehen.
Schönheitsreparaturklausel ist nur wirksam, wenn die folgenden drei Punkte bei Vertragsabschluss erfüllt worden sind:
· Die Wohnung wurde frisch renoviert dem Mieter übergeben.
· Die Renovierungsfristen sind flexibel gestaltet.
· Dem Mieter wurden nicht zu viele Verpflichtungen zugeteilt.
Auch hier ist zu beachten, kleine Reparaturen sind nur dann zulässig, wenn, die Höhe der für den Mieter zu tragenden Kosten im Mietvertrag deutlich begrenzt ist und nur dann wenn sich die Kostenübernahme auf die vom Mieter häufig genutzten Bestandteile der Wohnung bezieht.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Mietkaution wirkt als eine Sicherheitsleistung, diese muss nach Beendigung des Mietverhältnisses im Normalfall an den Mieter zurückgezahlt werden. Der Vermieter ist verpflichtet (Ausnahme Studentenwohnheime), die Kaution zinsbringend anzulegen und die Einkünfte daraus der Sicherheitsleistung des Mieters zuzurechnen. Die Höhe der Kaution wird im Mietvertrag festgehalten, und kann unterschiedlich hoch ausfallen. Was ein Mieter maximal verlangen kann, ist in $ 551 BGB festgehalten.
Sind Ablöse- oder Abstandszahlungen erlaubt?
Grundsätzlich ja, aber der Preis darf nach $4 WoVermRG nicht in einem überteuerten Missverhältnis zum Zeitwert stehen. Es hat sich eine Höchstgrenze von 50% über dem Zeitwert durchgesetzt. Die Ablöse muss dem Wert des Mobiliarzustandes entsprechen.
Wohnungsübernahmeprotokoll
Dieses Protokoll ist oftmals die beste Absicherung, sollten Konflikte entstehen. Wenn ein Mietobjekt übergeben wird, sollte der Zustand der Wohnung/Haus schriftlich festgehalten werden. Auch Fotos der einzelnen Räume sind hilfreich. Ein Wohnungsübernahmeprotokoll ist nicht verpflichtend, aber oftmals hilfreich bei aufkommenden Streitigkeiten, da man dieses dazu heranziehen kann, und Einwände und Forderungen sachlich klären kann.
Maklerprovision /Courtage
Der Lohn des Maklers ist die Courtage / Maklerprovision, die meisten vertreten die Ansicht das die Immobilienmakler zu Hoch bezahlt werden. Wie setzt sich diese Provision zusammen, welche Aufgaben unterliegen dem Makler und was ist letztendlich das Geld was in der Tasche des Maklers landet
Bei einer erfolgreichen Vermittlung eines Kaufvertrages und bei einem Abschluss eines Mietvertrages, erhält der Makler seinen „Lohn“ die Courtage. Der hier zu zahlende Preis ist nach individuellen Absprachen oder vorher festgelegten Prozentsätzen vom Makler abhängig. In der Regel ist die Courtage 5% des Kaufpreises,bei einer Vermietung, hat der Gesetzgeber die Zahlung von maximal zwei Monatskaltmieten festgelegt.
Oft denken die meisten das ein Makler sein Geld im Schlafen verdient, das ist aber in den seltensten Fällen so. Oft muss er dafür viel Zeit und Geld investieren , denn die meisten Objekte vermieten / verkaufen sich nicht an einem Tag oder nach einem einzigen Gespräch. ZU aller erst muss der Makler das Objekt begutachten und aufnehmen. Hat er die wichtigsten Punkte zusammen getragen, wird ein aussagekräftiges Exposé erstellt, hier wird zeitgleich auch in seinen Kundenkartei geschaut ob die Suchkriterien des Objektes auf einen vorgemerkten Kunden passen.
Das wäre dann ein großer Glücksfall, da man zwei Kunden eventuell zu seinem Glück verhilft.
Meist aber geht es nach der Erstellung des Exposé in die nächste Phase, Werbung, Präsentationen, Internet etc.), diese Kosten werden von der Courtage abgezogen denn er geht in Vorlage mit diesen. Heißt wenn man die tatsächliche Courtage eines Maklers errechnen möchte, sollte man fairer Weise diese Kosten abziehen. Auch ein Makler muss am Ende des Monates sein Büro, das Gehalt der Mitarbeiter sowie Porto und Stromkosten von der übrig gebliebenen Courtage bezahlen.
Fazit :
Der Beruf des Maklers ist und bleibt ein sehr schwerer Job, man ist oft auch im Einsatz wenn der „Normal Arbeiter“ schon längst Feierabend hat. Hier gibt es keine festen Zeiten , man muss tagtäglich am Ball bleiben! Die für einige zu hoch gesteckte Provision , ist absolut gerechtfertigt und auch logisch errechenbar. Dennoch sollte man sich nicht die Makler suchen die schon von vornherein eine Provision auf den Kaufpreis von 8-10% wollen, denn auch hier gibt es günstigere Makler , die genauso mit Herz und Verstand und ohne Habgier ihre Dienste anbieten.
Methoden, Dämmstoffe und Ihre Kosten bei der Dachdämmung
Grundsätzlich muss man nach Einhaltung der EnEV , nicht zwingend das Dach dämmen. Warum aber dennoch in manchen Fällen das gedämmte Dach , sinnvoll ist , werden wir hier kurz schreiben. In der EnEV ist nur vorgeschrieben das die oberste Geschossdecke gedämmt sein muss, sollten sie also das Dach nicht nutzen wollen, können sie sich die Kosten des komplett Ausbaus sparen und eine einfachere Option wählen, um den Dachboden zu nutzen, hierfür eignet sich begehbares Dämmmaterial. Dennoch sollte man immer bedenken , das über ein schlecht gedämmtes Dach bis zu 30% der Wärme entgleitet. Sollte man den Dachboden als Wohnraum nutzen wollen, sollte man schon etwas umfangreicher die Dämmung gestalten und eine Dampfbremse und Verkleidung mit einbauen. Bei besonderen baulichen Maßnahmen, kann man einer Dämmung die zu einem besseren energetischen Standard führt, eine Finanzzuschuss in der Höhe von bis zu 10 % der Gesamtkosten , bis maximal 10.000,00 € beantragen. Hierbei hilft ihnen Ihre KfW Förderbank.
Verschiedene Methoden
Es gibt die Untersparrenndämmung, die Zwischensparrenndämmung und die Aufsparrendämmung,welche man sich wählt und welche für einen selbst geeignet. Oft entscheidet aber das handwerkliche Geschick, die Art der Dämmung die gewünschten Materialien den Preis. Die Dämmstoffe sind in verschiedene Gruppen klassifiziert, das heißt , je kleiner der Wert desto besser die Dämmwirkung.
Die Aufsparrendämmung
Ist mit Abstand die teuerste Dämmung , und lohnt sich nur dann wenn das Dach sanierungsbedürftig ist und man die Dacheindeckung erneuern muss. Denn bei der Art von Dämmung müsste sonst in viel Feinarbeit, die Dachziegel abgenommen werden . Heißt hat man ein intaktes Dach, muss man es für diese Art der Dämmung komplett abdecken, dieser Aufwand ist immens. Bei der Aufsparrendämmung kann man fast alle gängigen Dämmstoffe verwenden, besonders Glas- oder Mineralwolle bieten sich da an . Zusätzlich benötigt man eine Schalung. Die Kosten, belaufen sich auf ca. 100 – 150 €/m², günstiger könnte es werden , sollte man die Möglichkeit haben,und das Dach gut sein, sollte man sich mit der Einblasdämmung beschäftigen .
Zwischensparrenndämmung
Hier gilt grundsätzlich, sollte man die vorgeschriebenen Dämmwerte erreichen wollen, muss man bei der Dachdämmung von innen, die Dachsparren doppelt anbringen günstig ist eine Stärke von 20 – 24 Zentimetern. Um es einfach zu gestalten , kann man auf den Sparren direkt ein Kantholz schrauben und erhält damit die notwendigen Sparrenntiefe. Man könnte aber auch den komplizierteren Weg gehen, und beidseits der Sparren je ein Brett ausrichten und befestigen. Wer keine Unterspannfolie benutzen möchte , sollte zwischen dem Dach und dem angebrachten Dämmstoff einen mindestens 2-3 cm großen Spalt , für die Zirkulation der Luft lassen.
Untersparrenndämmung
In manchen Gebäuden besteht eine Dämmschicht, diese ist aber nicht mehr ausreichend, für diese Variante, bietet sich die Untersparrenndämmung an . Hierbei kann man selbst als nicht großer Handwerker, selbst mit anfassen. Die Dämmschicht wird direkt unter den Dachsparren angebracht. Hierbei ist zu sagen das man da man den Raum verkleinert auf die Deckenhöhe achten muss, um zum Schluss auch noch stehen zu können. Diese Art der Dämmung ist die günstigste und einfachste. Achten sollte man darauf, das die schon vorhandene Dämmschicht, intakt ist. Ein mögliche Beplankung der vorhandenen Dämmung kann durchaus beim abnehmen, Schäden der Dämmfolie verursachen. Allerdings muss eh eine neue Dampfbremsfolie unter der neuen Schicht angebracht werden, so das es nicht so schlimm ist.
Fazit :
Wer die Wahl hat, der hat die Qual. Nein hierbei ist es wirklich entscheidend welchen Zustand das Haus und die vorhandene Dämmung hat. Ein gut gedämmtes Dach, hält viele Jahre und sollte ordentlich gedämmt sein.Gegen einen zusätzlichen Abstell- oder Wohnraum, haben auch die wenigsten Menschen etwas einzuwenden. Mehr Platz durch überschaubare Kosten.
Mehrfamilienhäuser als Fertigbau gegen die Wohnungsnot
Einfamilienhäuser in Fertigbauweise sind längst gang und gäbe. Jetzt soll die serielle und modulare Bauweise auch auf Mehrfamilienhäuser angewandt werden. Der GdW hat dazu ein entsprechendes Pilotprojekt gestartet. Die Lösung für die Wohnungsnot in Deutschland?
Kurze Bauzeit und geringe Baukosten – Fertighäuser sind für viele angehende Eigenheimbesitzer eine attraktive Alternative. Jetzt soll dieses Konzept im großen Stil auf Mehrfamilienhäuser ausgeweitet werden. Das Ziel: Schnell mehr Wohnungen zu bezahlbaren Mieten schaffen. Initiator des Vorhabens ist der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Wie das Ganze umgesetzt werden soll und welche Herausforderungen es noch zu meistern gilt – wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.
Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen
Zusammen mit dem Bundesministerium, dem Hauptverband der Bauindustrie und der Bundesarchitektenkammer präsentierte der GdW Ende Mai 2018 sein Konzept. Insgesamt sieht es neun Typen zum seriellen und modularen Bauen für mehrgeschossige Neubauten vor. Sie sind das Ergebnis eines europaweit ausgeschriebenen Wettbewerbs. Mit ihren Angeboten gingen nun neun Teilnehmer einen Rahmenvertrag mit dem GdW ein. Bauherren könnten so aus den neun Wohnungsbaukonzepten wählen, ohne jeden Bau neu auszuschreiben und zu planen. Zudem profitieren sie bei den Fertighäusern von industriell hergestellten Bauteilen. Das bedeutet: Wohnungen können viel schneller gebaut werden. Das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS) hält sogar eine Bauzeit von nur sechs Monaten für realistisch.
Doch nicht nur die Bauzeit sinkt erheblich. Es fallen auch weniger Kosten an. Insgesamt rechnet man mit Ersparnissen von mindestens zehn Prozent im Vergleich zum Marktdurchschnitt.
Kosten senken und mehr Wohnraum schaffen
Schneller und günstiger – das kommt nicht nur den Bauherren, sondern auch Wohnungssuchenden zugute. Durch Engpässe beim Wohnungsangebot und steigende Mieten können sich immer weniger Menschen verfügbare Wohnungen leisten. Besonders in den Städten ist die Wohnungsnot spürbar.
Die Ursachen liegen auf der Hand: lange Bauzeiten und hohe Baukosten. Während Einkommen und allgemeine Lebenshaltungskosten seit dem Jahr 2000 um 28 Prozent gestiegen sind, legten die Baukosten ganze 50 Prozent zu. Eine Schere, die sich besonders bei Neubauten bemerkbar macht. Diese kosten heute bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter. Dadurch sind Nettokaltmieten von zehn Euro oder mehr pro Quadratmeter keine Seltenheit.
Nun sollen die neuen seriellen und modularen Baukonzepte den angespannten Wohnungsmarkt entlasten. Hier könnten Gebäude für nur 2.000 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter entstehen. Für die Nettokaltmieten bedeutet das: Statt zehn Euro und mehr sind zwischen acht und neun Euro pro Quadratmeter möglich.
Attraktive Fertigbauweise
Vieles spricht also für die mehrgeschossigen Fertighäuser. Aber wie sieht es mit der Optik aus? Gehen Bauzeit- und Kostenersparnis zu Lasten des Aussehens? Ganz im Gegenteil, betont der GdW: Eine ansprechende Architektur sei Voraussetzung für das Konzept und den Rahmenvertrag gewesen.
Die Fertighäuser seien mit raumhoher Verglasung, abwechslungsreichen Fassaden und flächeneffizienten Wohnungsgrundrissen ausgestattet. Auch ausreichende Belichtung für einen hohen Wohnkomfort und optimale Energieeffizienz seien Teil der seriellen und modularen Bauweise. Zusätzlich werde ein Drittel der Wohnungen barrierefrei sein.
Herausforderung für Kommunen und Länder
Wie und wann das Pilotprojekt umgesetzt wird, hängt maßgeblich von den Kommunen und Ländern ab. So müssen Städte und Gemeinden zunächst einmal Bauland bereitstellen. Doch damit nicht genug. „Wir brauchen von den Bundesländern eine Typenbaugenehmigung für die Gebäude. Es kann nicht sein, dass immer alles neu geprüft wird“, findet der GdW. Die Bundesländer müssten zudem den Wohnungsneubau vereinfachen. Aktuell gibt es 16 Landesbauordnungen. Eine Angleichung sei laut Bundesministerium wünschenswert. Bisher zeigen sich die Länder jedoch wenig kooperativ. Es gibt also noch einiges zu tun, bevor die Mehrfamilienfertighäuser der Wohnungsnot ein Ende setzen können.
Mietpreise im Vergleich
Königs Wusterhausen ist eine Mittelstadt im Süden des Berliner Ballungsraums. Eingebettet von m Seen und Wäldern im schönen Dahme Spreewald. Die sehr gut ausgebaute Infrastruktur, hat für jeden etwas zu bieten. Aufgrund der vielen verschiedenen Ortsteile (7), mit Dorf –Charakter, erfreut sich die Gegend immer größerer Beliebtheit. Mit der Bahn ist man in ca. 25 min. in Berlin, dies macht vor allem Pendler aufmerksam.
Was sind die Kosten in Königs Wusterhausen, für eine Mietswohnung?
Schaut man sich den derzeitigen Mietspiegel an, merkt man dass die Nachfrage, den Preis bestimmt. Der derzeitige Durchschnittswert liegt bei 14,70 € Kaltmiete /m². Bei den neugebauten Häusern ist man oftmals bei 20,00 €/m². Das heißt, dass die „kleine“ Stadt Königs Wusterhausen, oftmals teurer oder gleichwertige Preise in der Wohnungsmiete hat, wie beliebte Großstädte. Woran das liegt ist sicher der schönen Gegend aber auch der Nähe zu Berlin geschuldet. Vor 2 Jahren lag man hier noch bei ca. 11,70 €/m² im Durchschnitt.
Im Vergleich zu Königs Wusterhausen lebt man in Dortmund auf jeden Fall wesentlich günstiger, hier liegen die Durchschnittswerte bei 9,20 € /m² Kaltmiete.
Magdeburg ist sogar noch günstiger, hier liegt die Miete bei 7,70 € /m².
Dresden eine wunderschöne Stadt mit wunderschöner Umgebung, punktet auch mit wesentlich geringerer Miete als Königs Wusterhausen, die Kaltmiete liegt hier bei durchschnittlich 9,50 €/m².
Schaut man sich die Preise so an, sieht man sehr eindrucksvoll, wie die Lage bei der Wohnungsvermietung eine Rolle spielt. Zusätzlich auch die dazugehörige Nachfrage. Viele Berliner zieht es raus, diese haben aber Ihre Arbeitsplätze in Berlin, was liegt also näher als eine Stadt zu suchen wo man im Katzensprung bei der Arbeit ist, aber dennoch ein ländliches Ambiente hat.
Wo das bei den Mieten noch hinführen soll, mag man sich nicht vorstellen. Innerhalb von 2 Jahren eine Erhöhung von durchschnittlich 3 €/m² macht schon was im Geldbeutel aus. Bezahlte man 2021 noch ca. 940 € Kaltmiete für eine 80 m² Wohnung, liegt man im Jahr 2023 bei 1176,00 € /m², ein „teures Pflaster“ .