R wie Reallast 

 

Was ist eine Reallast – erhält eine Person das Recht aus einem Grundstück immer wiederkehrende Leistungen zu beziehen, handelt es sich um eine sogenannte Reallast. 

Hierzu einigen sich Grundstückseigentümer und ein Begünstigter auf bestimmte, wiederkehrende Leistungen die der Begünstigte aus dem Grundstück erhält. Dies nennt man dann Reallast. Diese Art der Belastung wird als dingliches Recht in das Grundbuch unter Lasten und Beschränkungen in Abteilung II eingetragen. Die Reallast fällt unter das Sachenrecht dieses wird im BGB geregelt. Man unterscheidet zwei Arten der Belastung. Hier zählt die vertragliche Regelung aus dieser wird die bestehende Reallast individuell berechnet. Was noch wichtig zu wissen ist -  Abhängig von der Form der Last ist der Eigentümer des Grundstücks gegenüber dem Begünstigten vertraglich verpflichtet. 

1.       die subjektiv-persönliche Belastung – Das Recht ist also fest mit einem bestimmten Grundstück verbunden 

2.       subjektiv-dingliche Belastung - Dieses Recht steht einer bestimmten Person zu und ist nicht an ein Grundstück gebunden. 

Hier einige Beispiele : 

finanzielle Verpflichtung (Reallast Beispiel: Leibrente), Dienstleistung (Reallast Beispiel: Betreuung, Pflege) oder eine Leistung in Naturalien (Reallast Beispiel: Holz, Ernteerträge) 

Was bedeutet eine Leistung aus Naturalien? 

Hier überlässt der Eigentümer den Begünstigten Naturalien die sich aus dem Grundstück erwirtschaften lassen. Meist wird diese Art bei landwirtschaftlichen Höfen vereinbart. Beispiel: Die Eltern übergeben ihren Landwirtschaftlichen Hof an ihre Erben vereinbaren aber im Gegenzug die Übergabe von Naturalien die verpflichtend sind. 

Was bedeutet eine Leistung aus finanzieller Verpflichtung? 

Wird statt den Naturalien eine monatliche Rente an die Eltern übergeben nennt man es Reallast in Form einer finanziellen Verpflichtung. 

Was bedeutet eine Leistung als Dienstleistung? 

Wir diese Art vereinbart bedeutet es dass die Reallast in Form einer lebenslange Versorgung und Pflege der Eltern umgesetzt wird. 

 

Kann ich als  Begünstigter mein Recht durchsetzen? 

Die Grundstückseigentümer sind verpflichtet ihrer dinglichen Belastung nachzukommen. Sollte dies nicht erfolgen kann der Begünstigte sein Recht im  Rahmen der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Als Grundstückseigentümer haftet man mit dem gesamten persönlichen Vermögen, außer es sind abweichende  Vereinbarungen getroffen worden. Eine genaue Regelung  dazu findet man in der Zivilprozessordnung. 

Kann das dingliche Recht gelöscht werden? 

Dies kann nur der Begünstigte aufheben. Hierzu muss er die Aufhebung erklären und die Last aus dem Grundbuch löschen lassen. Eine Löschung kann auch erfolgen sollte eine auflösende Bedingung oder ein zeitlicher Rahmen vereinbart worden sein.  Auch sieht das BGB eine Möglichkeit der Inhaltsveränderung vor.  Dadurch kann auf Wunsch des Begünstigten eine Leistungserhöhung oder -minderung zwischen beiden Parteien vereinbart werden. 

Hat die Reallast eine Bedeutung  für den Grundstückswert? 

Ja es hat erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstückes, da die Belastung im Grundbuch eingetragen wird. Auch bei einer Grundstücksbewertung muss diese Last eine Berücksichtigung finden. 

Wie verändert sich der Grundstückswert unter Beachtung der Reallast? 

Wurde eine Reallast als Leibrente festgelegt wird der anfallende Barwert aus der jährlichen Rentenzahlung multipliziert mit dem Leibrentenbarwertfaktor aus diesem ergibt sich die Reallast des Grundstückes die den Verkehrswert des Grundstückes belastet. 

Bei einer finanziellen Verpflichtung wird der Barwert von dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstückes abgezogen. 

 

Ruhezeiten ein Recht auf Ruhe  ?

Die Rechtslage – gesetzliche Ruhezeiten


 Ein Thema was viele beschäftigt, was muss man alles erdulden, was nicht? Ein Streitthema was Mieter, Vermieter und Nachbarn beschäftigt. Das Ende dieser Streits sind meist erst vor Gericht. Oft glauben viele, dass eine sogenannte „Mittagsruhe“ bundesweite eingehalten werden muss. Das stimmt soweit nicht, denn die Regelung der Ruhezeiten ist Ländersache. Das heißt die Zeiten werden von Bundesländern und den einzelnen Gemeinden festgelegt. Wenn sie sicher gehen wollen, fragen Sie bei Ihrem zuständigen Ordnungsamt nach den Ruhezeiten, die für ihr Wohngebiet gelten. Bekannte Zeiten sind sicher die ganztägige Sonn und Feiertagsruhe, die Mittagsruhe von 13-15 Uhr sowie die Nachtruhe von 22-6 oder 7 Uhr.

Mittagsruhe

Mittlerweile ist es so dass die Mittagsruhe nicht mehr gesetzlich und bundesweit vorgeschrieben ist, das heißt die Hausverwaltung darf in den Verträgen Ruhezeiten einbringen, die Sie mit Vertragsabschluss bestätigen. Das heißt dass man die Zimmerlautstärke nicht überschreiten sollte.


Nachtruhe

Generell sollte nach 22 Uhr- 6 Uhr in Mehrfamilienhäusern, Ruhe einkehren, hier gibt es aber auch einige Ausnahmen lt. Deutschen Mieterbund.

Rollläden – hier haben Mieter das Recht, diese auch nach 22 Uhr zu betätigen, da die Betätigung der Rollläden zum normalen Gebrauch einer Wohnung gehört. Hier kann dem Mieter nicht vorgeschrieben werden, ab wann er seine Räume verdunkeln möchte, ach dann nicht wenn sich Nachbarn gestört fühlen.

Wasserspülung und Badbenutzung – die Benutzung der Nassräume, sowie nächtliches Duschen oder Baden ist auch nach 22 Uhr erlaubt. Allerdings sollte dies nicht dauerhaft prasseln, denn das kann äußerst störend sein für die Nachbarn, aufgrund dessen wird die nächtliche Bade und Duschzeit auf 30 Minuten beschränkt.

Kinderlärm – Ja Kinder haben ihre eigene Uhr, aufgrund dessen ist die Toleranzgröße hier erweitert zu ziehen. Hier müssen Nachbarn dem üblichen Kindgemäßen Verhalten und dem damit verbundenen Lärm hinnehmen. Lachen, Weinen und Schreien von Kindern kann man als Elternteil verhindern das es außerhalb der Ruhezeiten stattfindet. Babys und Kleinkinder haben ihre eigene Uhr und schreien auch schon mal nachts. Aufgrund dessen sind die Störungen auch nach 22 Uhr hinzunehmen.

Sex – Ja auch das ist bei manchen sehr lautstark, da dies aber zum Lärm der normalen Nachtruhe zählt und es bislang noch kein Urteil dazu gab, muss ein Nachbar das akzeptieren. Dennoch kommt es hier auch auf die Intensität, Dauer und die Quelle an.


 

 

Tageszeiten - Was ist hier zu beachten?

Musik – Musikhören in Zimmerlautstärke ist genauso erlaubt, wie ein Musizieren außerhalb der Ruhezeiten.

Handwerkszeiten- außerhalb der Ruhezeiten sind Arbeiten wie Bohren und Hämmern absolut normal und vertretbar. Hier sollte nur beachtet werden dass Sie dann lt. Paragraph 117 Gesetz der Ordnungswidrigkeiten, dann ordnungswidrig handeln, wenn Sie ohne einen berechtigten Anlass oder unter Umständen einen vermeidbaren Lärm erzeugen, der Nachbarn und Umgebung belästigt. Verursacher von unzulässigen, vermeidbaren Lärms können im schlimmsten Fall mit einem Bußgeld von bis zu 5000 € Strafe rechnen.

Rasen mähen und Baulärm – Lt. Der Geräte und Maschinenlärmschutzordnung, gilt die 32. Verordnung zur Durchführung des Bundes – Immisonsschutzgesetzes. Dieses besagt im Paragraph 7, dass Geräte und Maschinen im Freien an Sonn- und Feiertagen überhaupt nicht eingesetzt werden dürfen. Am Werktag ist die Nutzung, Nicht zwischen 20 – 7 Uhr erlaubt. Hierunter fallen auch Rasenmäher, Vertikutiere, Heckenschere und Co.

Ist laute Musik für Ihre Geburtstagsparty denn erlaubt – auch hier ist das leider nicht ganz so einfach, denn auch wenn es nach 22 Uhr ist, handelt es sich um einen Verstoß gegen die festgelegten Ruhezeiten. Wenn man Pech hat, kommt die Polizei und beschlagnahmt die Musikanlage, meist allerdings suchen Sie erst das Gespräch mit dem Veranstalter. Aus diesem Grund sollte man im Vorfeld, das Gespräch mit den Nachbarn suchen und sich vorab für den jeweiligen Abend zu entschuldigen und um Verständnis bitten. Meist ist das die beste Entscheidung um Stress zu vermeiden.

Was tun, wenn der Lärm unerträglich wird??-- Das kommt auf die Umstände an, sollte der Boden schlecht gelegt worden sein, und damit die Nachbarn belästigen. Muss der Vermieter dies beheben und einen Belag wählen der über die Trittschallwerte nach Din 4109 verfügt



Fazit: 

Achten Sie auf sich und Ihre Umwelt, Suchen Sie das Gespräch bevor es eskaliert. Als Mieter kann man bei einigen Lärmquellen auch auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, eine Mietminderung geltend machen. Bei nächtlichen akuten Problemen können Sie im Notfall die Polizei rufen. Vermieter können dem lärmenden Mieter abmahnen oder gegebenenfalls bei anhaltender dauerhaften Störung, eine Unterlassungsklage erwirken und im schlimmsten Fall auch wegen Störung des Hausfriedens erst abmahnen und dann Kündigen.


 


Rauchmelder Pflicht



Da die Zahl der meisten Brandopfer zu 2/3 im Schlaf überrascht wird, ist es für sein eigenes Leben und das seiner Familie wichtig, sich zu schützen. Im privaten Bereich werden meist ausschließlich optische Melder installiert. Die Rauchmelder Pflicht gilt in allen Bundesländern und wurde in jedem Bundeland anders zur Pflicht ausgesetzt, eine Übergangsfrist für Bestandsbauten besteht noch einige Zeit. In Berlin sollte seit 2017 schon in jedem Neubau Objekt bereits die Rauchmelder installiert worden sein aber bei Bestandsbauten gibt es noch die Übergangsfrist bis 31.12. 2020. In Brandenburg ist es Bereits seit 2016 Pflicht auch hier gilt die Übergangsfrist für Bestandsbauten bis 31.12.2020. In der Pflicht der Anbringung steht der Vermieter bzw. Eigentümer des Objektes. Die notwendige Wartung wird vom Mieter oder Eigentümer geleistet.

In der Landebauordnung des jeweiligen Bundeslandes, wird geregelt von wem der Rauchmelder anzubringen ist und welche Räume ausgestattet werden müssen.



Rauchmelder worauf sollte man achten


Der perfekte Rauchmelder hat eine eingebaute 10 Jahresbatterie und wird alle 10 Jahre erneuert, er ist mit einer verständlichen Bedienungsanleitung ausgestattet. Empfohlen von Feuerwehr sind die Rauchmelder mit der Kennzeichnung „Q“ denn das bedeutet dass es ein hochwertiger Rauchmelder ist. Ein Rauchmelder sollte im Schlafzimmer, Kinderzimmer, Wohnzimmer und Flur hängen. Versichern sie sich über eine Funktionskontrolle, das er richtig in Betrieb genommen wurde.



Woran erkennt man gute Rauchmelder?

Wer die Wahl hat, hat die Qual!


 Sicher kann man in jedem Baumarkt manchmal sogar in Discountern, das ein oder andere Schnäppchen machen. Dennoch sollte man, um sich zu schützen und die Nerven zu schonen mit dem Angebots Markt beschäftigen. Die Billig Geräte erkennt man daran das bspw. Schrille Piep Töne eine leere Batterie signalisieren und das passend nachts um eins. Dieser Schrecken steckt manch Besitzern eines solchen Gerätes noch in den Knochen. Hinzu kommt dann die Notwendigkeit sich einen Stuhl oder eine Leiter zu holen um das Gerät zum schweigen zu bringen und wieder mit einer neuen Batterie auszustatten. Deswegen hat Stiftung Warentest beim letzten Mal festgestellt, dass ein Rauchmelder mit einem „Q“ für mehr Sicherheit und weniger Fehlalarme steht. Der Vorteil dieser Geräte ist die lange Lebensdauer der Batterie, gute Stabilität aber auch eine Reduktion von Fehlalarmen. Denn wer kennt es nicht, der ein günstiges Gerät bereits hat, das Schnitzel in der Pfanne brät, und auf einmal geht der Piep Ton los.

 
 

Fazit:

Sparen Sie nicht an der falschen Stelle, ein Rauchmelder kann Leben retten. Informieren Sie sich im Internet oder in Elektrofachgeschäften und suchen Sie ein Gerät mit einem „Q“. 



 

Reservierungsvertrag - Für den Verkäufer und Käufer eine Absicherung?

Sie möchten lieber bis zum Notartermin, ruhige Nächte haben , und nicht mit der inneren Unruhe leben, was wenn der Käufer 5 Minuten vorher absagt. Diese Sache können Sie umgehen, denn mit einem Reservierungsvertrag,sind sie wenn es Probleme gibt abgesichert, wichtig ist zentrale Punkte darin festzuhalten. Auch für manchen Käufer ist der Vertrag eine Absicherung an seine Traumimmobilie zu kommen.


 

Was ist ein Reservierungsvertrag?

Der Vertrag bestätigt Ihnen , das der vermeintliche Käufer, tatsächlich die Absicht eines Kaufes hat. Die Immobilie ist durch diesen so lange reserviert bis zum Kauf. Im Vertrag kann man auch den ausgehandelten Preis . Auch für den Käufer hat das Vertrag den Vorteil das er das Exklusivrecht mit dem ausgehandelten Preis an der Immobilie erwirbt. 



Wie lange kann man einen Reservierungsvertrag abschließen?

Eigentlich sind die Vertragszeiten von den beiden Vertragspartnern zu entscheiden, meist wird ein Vertrag abgeschlossen um eventuelle Finanzierungsmöglichkeiten oder die Prüfung des Vertrages durch den Anwalt oder Notar zu vollführen. Die Zeit sollte aber eine Zeit von 6 Monaten nicht überschreiten, der Vertrag erhält auch nur seine Rechtskräftigkeit nach aktueller Rechtslage, wenn die Dauer darin festgelegt wurde. Man muss nicht, sollte aber eine Beurkundung für den Reservierungsvertrag anstreben um im Falle eines Streitfalls , ein juristisch, bestätigtes Werk zu haben. 

Warum ein Reservierungsvertrag? Wen schützt er?

Ein solcher Vertrag kann niemanden schützen, das der Vertrag hunderprozentig zu Stande kommt, denn nur die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages überträgt die Immobilie in das Eigentum des Käufers. Dieser Vertrag schützt soll aber nicht Knebeln! Das heißt die Aufgabe ist es von Ihm sie im Ernstfall zu schützen. Sollte der Vertrag nicht eingehalten werden, greifen die im Reservierungsvertrag ausgehandelten Klauseln, um Schadensansprüche gelten zu machen. Dadurch ist es möglich ohne große finanzielle Einbußen , die Immobilie erneut zu vermitteln.


 

Was kostet ein Reservierungsvertrag?

Erst einmal noch mal , aus diesem Vertrag geht keine Kaufverpflichtung hervor. Wenn sie einen guten Verkäufer haben , verlangt dieser keine Gebühr für die eigentliche Reservierung. Sollte der Vertrag über ein Maklerbüro abgewickelt werden kann es allerdings zu einer Gebühr der Bearbeitung kommen. Ein Reservierungsvertrag wird an Stelle einer Anzahlung als verbindliche Reservierung gewertet. Er greift nur , mit den ausgehandelten Punkten , sollte der Kaufvertrag nicht zu Stande kommen, und das dadurch keine Einbußen entstehen. 


Wichtig - Lassen Sie sich beim Aufsetzten dieses Vertrages von einem Anwalt oder Makler helfen